2021年にドイツで住宅ローンを取得する方法

Send

実践は、ドイツで不動産を購入することは有益な投資であることを示しています。自分の住居のために、または将来の投資として、取引を締結する目的に関係なく、ドイツの不動産価格が着実に上昇していると、コストをすばやく相殺するのに役立ちます。このような状況で、2021年のドイツの住宅ローンは、ドイツ国民だけでなく、ロシア人を含む外国人にとっても魅力的です。ドイツの住宅ローンの金利は、現在、国内の住宅ローンの歴史の中で最も低いものの1つであり、これは住宅に対する需要がますます高まっていることを示しています。

ドイツの不動産と住宅ローン

ドイツの不動産の需要は供給を上回っています。市場では、完成したプロジェクトで新しい建物を見つけることはほとんど不可能です。オファーの中には、建物内のアパートが主流であり、その建設は計画されているか、2〜3年で完了する予定です（計画外の購入）。

ドイツの不動産価格の広がりは大きく、国の東から西に向かって成長しています。ミュンヘンのバイエルンで最も高価な住宅：1平方メートルあたり4000ユーロから。ベルリンの新しい建物の生活費は1平方メートルあたり2,500ユーロからです。二次住宅の不動産価格は1500ユーロから始まります。

ドイツの不動産の価格と賃貸料の年間上昇率は、連邦州に応じて、それぞれ4〜6％と2〜3％の範囲です。

住宅や商業施設の購入にはかなりの金額が必要です。ドイツの銀行は、ドイツ国民だけでなく、国の非居住者にも住宅ローンを提供する準備ができています。未完成の建物を取得する場合は、すでに建設された不動産またはいくつかのトランシェの購入の全額。それが構築されているように。

ドイツの住宅ローン金利はヨーロッパで最も低く、ドイツ国民の場合は0.8から2％、外国人の場合は3から5％です。

社会学的調査をしてください！

外国人向け住宅ローン：条件、条件、料金

外国人は、ドイツでローンを組んだり、住宅ローンでアパートを購入したりする機会があります。

2021年にドイツでローンを組む方法をご覧ください。

ドイツの銀行は、特に取引金額が10万ユーロを超える場合、個人および法人の両方の海外からの顧客のニーズを満たします。

クレジット条件は、クライアントごとに異なる場合があります。契約では、購入者の支払能力、頭金の金額、クライアントの信用履歴、アパートの状態と場所など、いくつかの要素が考慮されます。

ドイツの外国人のための最初の住宅ローンは、その後の住宅ローンよりも取得が困難です。登録の際は、総費用の40〜50％を支払う必要があります。

クライアントが金額を増やしたい場合、銀行は原則として途中で会合し、この場合の金利は引き下げられます。その後の住宅ローンの登録により、頭金は不要になるか、不動産の総額の20％以下になる可能性があります。

クライアントに対するドイツの銀行の他の条件の中で、最も一般的なものは次のとおりです。

クライアントが定期的に資金を預け入れているドイツの銀行に2年以上の口座が開設されていること。
クライアントの年齢-21歳から65歳まで。
ドイツ連邦共和国の領土での収入の確認（不動産の賃貸を含む）。ドイツの外国人のための住宅ローンは、起業家から過去6か月間の損益計算書を銀行に提出するときに利用可能になります-過去2年間の損益計算書。
扶養手当、ローンの支払いの利用可能性の確認の提供。ドイツの法律によると、ローンの返済はクライアントの月収の35％を超えてはなりません。

「不動産」セクションでは、家賃とこのトピックに関連するすべての質問に関して、ドイツのさまざまな都市の不動産市場の状況をよく理解できます。

ローンの満期は5年から30年です。ドイツの法律によれば、不動産は住宅ローンの全額返済まで銀行が自由に使える状態にあることを覚えておく必要があります。

外国人のための住宅ローンを取得する方法

ドイツの銀行との協力を決定する際には、ドイツの銀行の安定性、誠実さ、完全性を考慮する価値があります。すべてが綿密に計算され、考えられるすべてのニュアンスが考慮されます。ドイツでは緊急に住宅ローンを組むことはできません。住宅ローンの取得は、いくつかの段階ののんびりとしたプロセスであり、その間に最良のオプションを選択する必要があります。

ステップ1：提案を分析する

より有利な融資条件の検索は、ドイツの銀行部門における既存の競争の積極的な利用を前提としています。このような状況では、怠惰ではなく、2つまたは3つの銀行に限定するのではなく、10から15の機関を訪問する時間を見つける方が正しいでしょう。これにより、最適なオプションが見つかる可能性が大幅に高まります。

したがって、銀行から受け取った提案の中には、他の組織の代表者とのコミュニケーションで言及できる、より収益性の高い提案があります。このような状況では、一部の銀行はクライアントにとってより有利な条件に同意する場合があります。競合他社を回避するために、金利をわずかに下げる、他のボーナス（返済率の無料変更など）を提供します。

提案を分析するとき、ドイツでは銀行が5、10、15、20年の金利で返済または年金ローンを提供することに注意する必要があります（新しい5年ごとに0.5％の増加につながります）。これは、支払いがいつ行われるかに関係なく、ローンの開始時または終了時に、その金額が一定になることを意味します。

オファーを分析するときは、プロパティの特性に注意を払う必要があります。世銀は主にそれらに関心を持ち、自身のリスクを評価します。銀行のリスクが軽減された場合、たとえば、取得したオブジェクトが次の場合、低い融資率が期待できます。

最近建てられた-ドイツでは、建物は100年間保証されています。
エコロジー、市内中心部への近さ、ロジスティクスの面で良い場所にあります。
受動的な収入を生み出すことを目的としています-敷地は賃貸されます。

ドイツで不動産を見つけるための最も人気のある方法：

不動産会社。不動産を販売する会社の住所は、ドイツ連邦共和国の情報および参照ポータルのWebサイトで入手できます。
専門のウェブサイト：immobilienscout24.de、immonet.de、stimul.de、immobiliya.de;
オークション;
ブローカーとプライベート広告。

オファーの中で、最も手頃な価格は、いわゆる長屋（Reihehäuser）と都市のアパート（Eigentumswohnung）です。一戸建て住宅（Doppelhaus）と一戸建て住宅（Einfamilienhaus）の価格が高い。古い家（Altbauhauser）で建物を購入することは、古代の精神と、原則として、街の中心地区にあるにもかかわらず、いくつかの欠点があるかもしれません：古くて問題のあるコミュニケーション、快適さの欠如。賃貸マンションを購入する際には、契約満了前に高額な支払いや入居者の退去が困難になることを念頭に置いておく必要があります。

ステップ2：必要な書類の準備

ローンの申し込みには、いくつかの書類の提出が必要です。個人は以下を提出する必要があります：

国際パスポートと国内パスポート（およびそれらのコピー）;
アンケート（Selbstauskunft）;
初期資本の存在を確認する銀行取引明細書。
過去3か月間の給与額に関する銀行からの補足文書。
納税申告書;
プロパティの説明。
オブジェクトの価値の独立した評価の結果。

法人は以下を要求します：

納税申告書;
2年間の貸借対照表。
ビジネスの現在の生産および経済分析（BWA）;
プロパティの説明。

必要書類のリストは最終的なものではなく、銀行の要件によって異なる場合があります。

ステップ3：銀行口座を開設して補充する

ドイツの不動産の支払いは、ロシアのズベルバンクを含む銀行を通じて、銀行振込でのみ行うことができます。住宅ローンを取得するには、外国人はドイツの銀行に口座を持っている/開設している必要があります。これには、クライアントの個人的な存在が必要です（「郵便の合法化」はドイツ国民にのみ適用されます）。

口座を開設するには、国際パスポートと国内パスポートの原本とコピー、登録、および記入済みの銀行フォームが必要です。一部の銀行は、ドイツでは「クリーンな」資本を処理しようとしているため、参照推奨が必要になる場合があります。

アカウントはユーロで開設され、対応する契約が締結されます。開設日に新しい口座に入金できます。

ステップ4：契約の締結

すべての条件に同意した後、住宅ローンを取得するための契約を締結する番です。これの法的根拠は、ドイツ民法典（段落601-610）および住宅ローン銀行法（段落14-16、19）です。

住宅ローン契約には、次の情報が含まれている必要があります。

提供されたローンの金額について：ローンの金額と、ローンおよびその他の費用のためにローンから差し引かれる利息。
住宅ローンの提供と必要な支払いの条件について：ローンの利息の支払いの開始、支払いの時間、毎月の分割払いの金額、金利のシェアの計算と返済のための分割払いローン機関の;
住宅ローンの返済方法について。
住宅ローンを取得するための条件の順守-土地登記簿への記入、借り手の支払能力の確認、保険契約の締結。
契約終了時：期間満了後の当事者の行動、銀行による貸付延長の条件、延滞の場合の借り手への影響、契約終了の条件。

ドイツの住宅ローンの登録条件

ローンの処理は1か月以上以内に行われます。最初の段階では、登録に必要な書類を準備する必要があります。これには約2週間かかります。同時に、供給市場をよりよく知ることは価値があります。

次に、個人的に（外国人の場合、この条件は必須です）いくつかの銀行を訪問し、条件と金利に精通し、住宅ローンを申請する必要があります-これには2〜4日以上かかる場合があります。

複数の銀行との事前交渉後、住宅ローンの発行決定の結果を待つのに最大4週間かかる場合があります。最後の段階では、最も有利なオファーを選択し、口座を開設して、選択した銀行に預金する必要があります。

ドイツで不動産を購入する際の追加費用

ドイツでクレジット付きの家を購入しようとしている人は誰でも、合意された価格に加えて追加費用を負担する必要性を考慮に入れる必要があります。まず、新しい所有者を土地登記簿（Grundbuchauszug）に入力する必要があります。これを行うには、不動産税を支払う必要があります。

購入対象の場所に応じて、購入価格の税率は3.5％（ザクセン州）から6.5％（ノルトラインヴェストファーレン州）の範囲になります。ドイツの法律では、この税金は買い手と売り手が共同で個別に支払う必要があります。

さらに、購入者は以下の料金を支払います。

財産権の再登録-購入金額の0.5から1％;
公証人サービス-1.5から3％;
ブローカー/不動産業者の手数料-3〜6％（時には売り手と一緒に）。安価なオブジェクトは、1,500〜5,000ユーロの固定レートで支払われます。
その他の費用（登録、土地登記からの抜粋の作成、年間150ユーロの銀行口座の維持）。

住宅ローンの登録には、追加費用も伴います。

融資額の1％（登録用）;
オブジェクトの独立した評価に対する支払い-1〜2千ユーロ。
デューデリジェンス（オブジェクトの監査）-その値の0.5〜1.5％。

ドイツで不動産を購入する際の税金について詳しくは、こちらをご覧ください。

ドイツの住宅ローンの返済

住宅ローンの早期返済は銀行にとって利益がなく、利益を失います。しかし、競争の激しい環境では、銀行機関は柔軟でなければなりません。このため、ドイツの銀行は顧客に早期返済オプションを提供しています。関連する記事は、たとえば、年金の支払いに加えて、毎年、ローン本体の10％を返済するために契約に含まれています。

レート、ジンセンとティルグン：彼らは何ですか

年金住宅ローンの支払いを計算するためのスキームは透過的です。年間支払い総額（レート）は、2つの金額で構成されます。Zinsen（ローン金額に対する銀行の利息）とTilgung（ローン本体の年間パーセンテージ）です。

この金額を（月数に応じて）12で割ると、毎月の費用を計算できます。年金の支払い額は変わりません。その中で、Zinsenは絶えず減少し、Tilgungは増加しています。

典型的なドイツの住宅ローン貸付モデルは次のようになります。

支払いが10年間で10万ユーロのローンを借りるときに、毎月600ユーロを預けることができるクライアント。
銀行は、月額268ユーロ、33セントの支払いで、年間3.22％（3,220ユーロ）の支払い率を確立しています。
この場合、月額331ユーロ、または年額約4,000ユーロ（4％Tilgungに相当）がローン本体の返済に残されます。
ドイツの銀行はTilgungを削減しようと努めており（1％を提供）、クライアントがこの指標を引き上げ続けると、金利が引き上げられ、借り手に「ペナルティ」が課せられます。

Sondertilgung-ローン機関に迅速に返済する能力

不動産を購入するためにドイツで住宅ローンを借りた外国人は、ローンの支払い総額を減らすことができます。激しい競争により、住宅ローン銀行の大多数は顧客にそのような機会を提供することを余儀なくされています。これを行うには、契約を締結するときにSondertilgung-Möglichkeitenに関する条項を入力する必要があります。

この条項は、ローンの一部を毎年予定外に返済する権利を与えます。契約に署名する前に、そのような返済の割合を含める必要があります-ローン金額の最大3パーセント以上を支払うために。

それはすべて交渉の仕方に依存します。適切なアプローチを使用すると、そのような支払いのサイズを5〜7％に増やすことができます。ただし、この金額は必須ではありません。少額の預金を行うことも、まったくお金を稼ぐこともできませんが、追加の収益または無料の資本が表示された場合は、ペナルティなしで債務を返済するために使用できます。