経済成長を背景に、ポーランドの土地はますます魅力的な投資手段になりつつあります。土地区画の需要は毎年増加しており、それに応じて価格に反映されています。地域に合わせて調整すると、年間成長率は3〜5％に達します。活発な投資家の中には、ロシア、ウクライナ、ベラルーシ、およびポーランドと共通の国境を持っている他の国の市民がいます。彼らのために、ポーランド共和国の法律は土地を購入する際にいくつかのニュアンスを規定しており、それについて私たちはより詳細に住むことを提案しています。ただし、メリットから始めましょう。
なぜポーランドで土地を購入する必要があるのですか
ポーランドの不動産、特に土地区画に対する需要は、ポーランド共和国が欧州連合とシェンゲン圏に入った後、2000年代半ばに大幅に増加しました。それ以来、国の経済は著しく増加し、不動産のコストに大きな影響を与えました。リゾート地域では、過去10年間で価格が50〜70％上昇し、一部の地域の農地では一般に200％の価格が上昇しました。 。さらに、価格の年間成長率は10〜15％です。
CISの代表者がポーランドの土地に最大の関心を示していることも興味深いです。たとえば、2021年に、外国人はポーランドで約460ヘクタールの土地をまとめて購入し、土地のほとんどはウクライナ人、ベラルーシ人、ドイツ人、ロシア人によって取得され、住宅だけでなく商業開発のための区画にも関心を示しました。
2021年以来、外国人はより多くの機会を受け取りました：01.05。 2021年には、他の州の市民への農地の売却のモラトリアムが終了しました。
モラトリアムの解除は国外からの投資家を魅了し、その結果、2021年に彼らが取得した土地の量は3,200ヘクタールに増加しました。
明らかに、ポーランドの土地区画の魅力は年々高まっており、需要の高まりを考慮すると、土地は最も収益性の高い投資手段の1つになりつつあります。さらに、投資家はポーランド共和国で土地を購入することの多くの明らかな利点を強調しています。
- 非居住者への忠誠-法律で定められたすべての条件を満たした後、外国人は無制限の量で自由に土地を取得することができます。
- 他のヨーロッパ諸国やCISの大都市でさえも割り当てのコストと比較して比較的低価格。
- 高い投資魅力：土地に対する需要の増加はその価格を上昇させ、それは投資された資金を節約するだけでなく、価格を上げることによってのみそれらを増やすことを可能にします。
- ポーランドであなた自身のビジネスを開く機会。
- 農業や森林地など、さまざまな目的で土地資産を取得する可能性。
購入する土地区画を見つける方法
ポーランドの土地に対する需要が高いことを考えると、外国人が購入するための空き地を見つけるのはそれほど簡単ではありません。適切なオブジェクトを見つけるには、それほど多くない可能性のあるすべてのチャネルを使用することが重要です。
ポーランドで土地を見つけて購入する最も便利な方法は次のとおりです。
- ブローカー、民間不動産業者、または地元の不動産業者。
- 開発者-特に住宅用の土地区画を取得する場合に関連します。
- インターネットポータル、所有者および仲介業者からの新聞広告。
- 質権のある資産の強制売却のためのオークション。
リストされている検索チャネルにはそれぞれ独自の特性があるため、それぞれをより詳細に検討することをお勧めします。
不動産業者に連絡する
もちろん、ポーランドで不動産を購入する最も簡単な方法は、仲介業者、つまりブローカーや不動産業者に連絡することです。これらは、不動産、それを検索する方法、および登録のルールについてすべてを知っている人々です。それらのほとんどは公式に機能し、潜在的な購入者を詐欺の可能性から保護します。
このような仲介業者は、必要なオブジェクトを見つけるのに役立つだけでなく、ポーランドの土地区画を不動産として登録するのにも役立ちます。
不動産業者との協力の利点は、彼らが最大限の選択肢を提供できるだけでなく、購入者側からの交渉プロセスへの最小限の参加も必要とすることです。
エージェンシーは通常、領土ベースで作業を整理します。つまり、特定の集落内で運営されていることに注意してください。
たとえば、ここにはワルシャワの代理店のリストがあり、ここにはグダニスクで最高のブローカーがあります。不動産市場連盟のウェブサイトで連絡先を見つけることができる認可された仲介業者のみのサービスを使用することをお勧めします。ほとんどの代理店には1.5〜3％の手数料があることを忘れないでください。
開発者への連絡
住宅または商業開発のための土地を取得することになると、開発者に連絡することは理にかなっています。開発会社は、すでに建設の準備が整っている土地を販売することがよくあります。原則として、必要なすべての通信と開発されたインフラストラクチャを備えています。さらに、開発者はすべての許可を提供します。
これを考えると、そのような土地区画は、準備されていないものよりもかなり多くの費用がかかることに注意することが重要です。開発者は、建設用に準備された土地だけでなく、すでに建てられた家のある土地も販売できることに注意してください。
コストの発表までは、プライマリーマーケットでのオファーは非常に魅力的だと言わざるを得ません。通常、新しい建物の購入は、区画の購入や住宅の独立した建設よりも30〜35％高くなります。したがって、この検索オプションは予算とは言えません。不必要な手間をかけずに家を必要としている人、および過払いをいとわない人にのみ適しています。
インターネット、新聞
おそらく、購入する土地を見つける最も便利な方法は、インターネットで土地を検索することです。ユーザーには、全国の実際の写真と場所を含む数万の提案を含む数百の便利なオンラインリソースが提供されます。便利なフィルターを使用すると、決済だけでなく、目的、土地区画のタイプ、およびそれらの値によってオファーを並べ替えることができます。
数回クリックするだけで、購入者は販売者の連絡先を知ることができ、電話で最大限の情報を得ることができます。最も人気のあるインターネットポータルは、OLX、Otodom、Allegro、Domiporta、Znajdztoなどです。このようなポータルには、所有者だけでなく仲介者からの広告も含まれていることに注意してください。
不動産広告は、新聞や広告雑誌などの印刷物にも掲載されています。ただし、主に発行および配布されている地域のみに関するお知らせが含まれています。したがって、このようなソースは、土地を取得する予定のポーランドの特定の地域に物理的にいる場合にのみ使用する必要があります。
強制販売オークション
もう1つの非常に具体的ですが、同時に、土地区画を含むポーランド共和国の不動産を検索するための非常に魅力的なオプションは、不動産の強制売却のためのオークションへの参加です。私たちは、所有者から没収され、彼らの市民債務を返済するために売却された逮捕された土地区画について話している。このようなオークションは執行吏によって行われます。
強制販売オークションに参加することで、市場価格より30〜50％安い土地を購入することで大幅に節約できます。
そのような競売についての情報は、執行吏の全国評議会のウェブサイトで見つけることができます。リンクをクリックすると、オークションのリストとその開催日と場所、土地の費用、販売されているオブジェクトの写真が表示されます。
[Więcej]タブでは、オークションへの参加の対象、場所、条件、必要なすべての連絡先、およびその他の情報に関する詳細情報を見つけることができます。
オークションに関する情報は、クレジット機関のWebサイトにもあります。たとえば、ここにはBank ZachodniWBKからの情報があります。巨額の融資を確保した土地の売却について話し合っています。
ポーランドの土地はいくらですか
ポーランド共和国の土地の費用について明確に答えることは不可能です。特定の区画の具体的な価格は、区画の目的、場所、そこにある通信のサイズなど、多くの要因によって異なります。登録の費用、売り手の願い。したがって、この文脈では、地域によって、さらには地域内でさえも大幅に異なる平均価格を考慮するのが論理的です。
まず、土地を建てるための平均価格を考えてみましょう。
Bankierポータルによると、2021年2月、ほとんどの県で、建物の区画の平均価格は2021年2月と比較して30％上昇しました。
誰もが認めるリーダーは間違いなくワルシャワです。首都の平均価格は779zł/ m2または183ユーロで、これは絶対的な全国記録です。 1月と比較して、価格はほぼ180ズウォティ上昇しました！
しかし、そのような上昇は、平均コストが185zł/ m2であるマゾフシェ県全体の価格にわずかな影響を及ぼしました。ポモージェ県の区画の全国平均価格は2番目に163zł/ m2ですが、バルト海の近く、特にグダニスクの土地区画は417zł/ m2と評価されています。
グダニスク（首都を除く）よりも高価で、ポズナン（525zł/ m2）とクラクフ（450zł/ m2）にのみ着陸しますが、Wielkopolska（107zł/ m2）とマウォポルスカ（110zł/ m2） voivodeshipsは、土地を建てる平均価格でまだ海岸より劣っています。
土地を建てるための最低価格はルブシュヴォイヴォデシップで見つけることができます-この地域の平均価格は49zł/ m2にほとんど達しませんが、GorzowWielkopolskie地域の最大の都市では土地の平均価格はわずか73zł/ m2です。同様の低い地価は、PodkarpackieとWarmia-MazuryVoivodeshipsでも観察されます-それぞれ62と61zł/ m2。
農地の平均価格も地域ごとに大きく異なりますが、事業活動や経済発展のレベルとは関係ありません。価格設定の論理は異なりますが、最も高価で最も安価な地域は実質的に同じ県です。
したがって、農業の再構築と近代化のための庁（Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa）によって公開された情報によると、2021年の終わりにポーランドで、農地の最高価格はWielkopolskieとKuyavian-PomeranianVoivodeshipsでした-58.9千とそれぞれ57.4千zł/ ha。農地の最低価格は、PomorskieとPodkarpackie Voivodeshipsで、それぞれ28.6千ズウォティと25.1千ズウォティでした。
国内の平均価格は42.4千ズウォティ/ヘクタールで、昨年の同時期よりも2千ズウォティ以上高くなっています。つまり、農地の価値も高まっています。ただし、農地のコストは、サイトに割り当てられたクラスによって異なり、そのうち6つしかないことに注意してください。たとえば、Wielkopolska VoivodeshipのI-IIIクラスの区画の平均価格は、74.2千ズウォティ/ haですが、V-VIクラスの土地の価格はわずか42.3千ズウォティ/ haです。
さらに、サイトの購入者は、所有する不動産の登録に関連する追加費用を負担する必要があります。これらは、費用の2〜3％に代表者および仲介者の費用を加えた、オブジェクトの費用の最大5％の公証人の費用です。税金については、以下で説明しますので、忘れないでください。
土地購入許可
ポーランドの法律は、不動産の購入を希望する外国人に特別な法的地位を要求していません。購入時に、国内に合法的に滞在するには有効なビザを持っていれば十分です。ただし、Ustawaonabywaniunieruchomościprzezcudzoziemców（外国人による不動産の取得に関する法律）の第1条に従い、他の国の市民は、内務大臣によって管理上発行される土地を購入するための特別な許可が必要になります。購入者の要求に応じて。
不動産を購入する権利は、以下の条件で付与されます。
- そのような取引は、ポーランドの国家安全保障、防衛および公序良俗を脅かすことはありません。
- 外国のバイヤーはポーランドとの関係を証明します。
したがって、国防大臣（および農地の場合は農村開発大臣）からの異議がないために、ポーランド共和国の国家安全保障に対する脅威がないことを証明するのが非常に簡単である場合、ポーランドとのつながりはそれほど単純ではありません。
特に、法律第1a条の第2項によれば、ポーランドとの関係は次のように証明される可能性があります。
- ポーランドの国籍またはポーランドのルーツ。
- ポーランド人/ポーランド人女性との結婚;
- 一時滞在許可（一時滞在許可）または永住許可（永住許可）の利用可能性。
- ポーランドで登録された企業の管理機関のメンバーシップ。
- ポーランド共和国の領土で経済活動または農業活動を実施する。
そのようなつながりがなければ、または実際にポーランドに移動することなく、土地を購入する許可を得るのは不可能ですが、法律の第6条によると、そのような許可なしに購入することは無効です。
書類を入手するには、法律第1a条の第3項に従って、以下を含む申請書を作成する必要があります。
- 申請者の個人データ;
- 土地区画に関するデータ（住所、地籍および登録番号、面積、建設特性）;
- 売り手の個人データ。
- その後に発生する法的事象の決定（不動産の売却）;
- 外国人の買い手が取引を行う際に導かれる目的。
- 不動産の購入に使われる資金源。
次の書類を申請書に添付する必要があります。
- パスポート、居住許可、またはその他の身分証明書のコピー。
- ポーランドとの関係を確認する文書。
- 不動産に関する書類（土地登記簿からの抜粋、地籍図の表示付きの土地登記簿からの抜粋、土地利用目的の証明書など）。
- 物件の売却を希望する売り手からの声明。
- 資金の利用可能性を確認する文書（銀行からの証明書）;
- 1570ズウォティの印紙税の支払いを確認する書類。
許可の申請は、ワルシャワ、セントにある内務省の決定と譲歩の部門（DepartamencieZezwoleńiKoncesji）に提出されます。 Rakovetskaya、2a、または次のアドレスにメールで送信：Stefan Batory、5（インデックス02591）。
法律第8条の規定は、土地の購入に関する上記の許可が必要とされない条件を規定していることに注意する必要があります。
- 外国人がポーランドに永住権（永住許可、zezwolenienapobytstały）で5年以上住んでいる場合。
- 外国人が永住許可を取得した日から2年以上ポールと結婚している場合。
- 外国人が欧州経済領域の国の1つで市民権を持っているか、経済活動を行っている場合。
土地を購入するときに何を探すべきか
土地区画の選択に真剣に取り組む必要があります。そうしないと、欺瞞の犠牲になるのは非常に簡単です。そもそも土地を購入する際に注意が必要ないくつかの側面を強調しました。特に、これらは次のとおりです。
- 土地区画の目的。農地は通常ZiemiaまたはGruntyRolneと呼ばれ、建築用地はdziałkibudowlaneと呼ばれます。当然のことながら、土地はその意図された目的のためだけに使用することができます。
- サイト上のコミュニケーションの存在。建設用の土地について話している場合は、下水、給水、電気が接続されている区画を探す必要があります。これは、広告「działkauzbrojonawprądikanalizę」または「gruntuzbrojonywmedia」のフレーズによって証明されます。 」。自己敷設通信は、非常に費用がかかるだけでなく、多くの時間がかかります。
- サイトの場所。開発されたインフラストラクチャと公共交通機関の利用可能性がそれに近づくほど、その投資の魅力は高くなります。加えて、コミュニティによって採用された地域の空間開発計画（Miejscowy計画zagospodarowania przestrzennego）の存在-これにより、今後数年間で何が起こるかを知ることができます。
- 不動産の法的地位。土地の売り手の所有権とサイトへの請求がないことを確認する必要があります。これは、地方裁判所の土地および住宅ローンの登録部門への定期的な要求によって行われます。
- サイトの特性。特に、土壌の種類、面積、地下水の利用可能性、主要な地理的方向への位置について話し合っています。
購入時に支払う必要のある税金
概して、土地を購入する際に購入者が支払わなければならない唯一の税金は、取引額の2％の民事取引に対する税金です。さらに、公証人手数料と公証人手数料のVAT。さらに、売り手が法人でVAT納税者の場合は、さらに23％のVATが含まれます。これは通常、価格に含まれています。このリストに、土地および住宅ローンの登録簿を維持するための訴訟費用の支払いを追加する価値があります-60zł、およびこれらの登録簿に情報を入力するためのさらに200zł。
よくある質問
もちろん、これは一般的なことですが、ポーランドの土地の取得に関して私たちが何とか収集した網羅的な情報からはほど遠いものです。ただし、読者がまだ質問がある場合は、このセクションで回答が見つかる可能性があります。
土地を購入した後、居住許可を取得することを期待することは可能ですか？
土地の取得、およびその他の不動産は、金額、取得の理由、または土地の目的に関係なく、一時的または永続的な居住許可を受け取る権利を必要としません。それらを拡張します。
土地取得の許可が拒否される可能性がある場合
法律は、外国人が土地区画を取得する権利を拒否される可能性のある理由の特定のリストを規定していません。ただし、確立された慣行は、次の場合にそのような拒否が続く可能性があることを示しています。
- 売買取引がポーランドの国家安全保障または公序良俗を脅かす場合。
- 購入者がRPとの関係を証明していない場合。
- 偽造文書が提示された場合、虚偽の情報が表示されるなど。
さらに、大臣の決定に異議を唱えるメカニズムはありません。
国境地帯で土地を購入することは可能ですか？
はい、法律は外国人が国境地域で土地を取得することを禁止していません。ただし、上記法第8条第3項に基づき、当該取引を行うためには、外国人が一般的に例外に該当し、土地を取得することができたとしても、内務大臣の許可が必要となる。許可（たとえば、5年間の居住許可または2年間のポールとの結婚）。
ついに
上記のすべてのルールと価格は2021年現在有効です。しかし、土地の需要と価格が急速に高まっていることを考えると、ポーランド共和国の立法府の代表者は、外国のラティファンディストによる土地の取得手続きの強化についてますます議論しています。したがって、現在の順序がまもなく変更されることを排除することはできません。今日、ポーランドでの土地区画の取得は、外国人投資家にとって問題ではありません。問題は、魅力的な価格での土地区画の欠如である可能性があります。
