過去数年間のドイツの不動産の取得は、有益な投資になりました。ここでの住宅用不動産の価格と賃貸料は、住宅ストックである連邦の土地の一次または二次的な性質に応じて、毎年2％から6％に上昇します。ベルリンの不動産は魅力的であるだけでなく、この都市はヨーロッパで2番目に人口が多く、主要な経済金融の中心地であるドイツの首都です。ベルリンは、科学と文化、観光、大学、革新的な技術の街です。さらに、快適な滞在のためのすべての条件があります。
ベルリンの不動産市場
ベルリンの不動産市場は、ドイツ全体と同じ特徴が特徴です。したがって、たとえば、ドイツの不動産の主な特徴は、上下にジャンプすることなく、価格の安定性です。不動産の賃貸は配当が低くなりますが（年間4〜7％）、リスクは最小限に抑えられ、適度で安定した収入が得られます。
同時に、ベルリンは特別な都市であることを忘れてはなりません。ここでは、一般的なドイツの傾向とともに、彼だけに固有のニュアンスがあります。ベルリンでアパートを購入するためのオプションを検討する際には、これらの機能を知って考慮に入れる必要があります。
ドイツの首都の不動産市場を評価するときは、まず、価格に焦点を当てる必要があります。これが最も魅力的な要因の1つであることにすぐに注意する必要があります。
ベルリンの不動産価格をロンドン、パリ、ローマ、その他のヨーロッパの首都の価格と簡単に比較すると、1平方メートルの住宅のコストはここの半分、つまり約4,000ユーロであることがわかります。
ドイツ最大の都市の中で、ベルリンの住宅価格は、ミュンヘン、フランクフルト・アム・マイン、ハンブルク、シュトゥットガルト、デュッセルドルフに次ぐ6番目に高い都市です。
この事実は、2021年にベルリンの不動産価格が平均9.6％上昇した（これはドイツで最も高い）という事実を考慮に入れても、不動産市場のさらなる発展には一定のマージンがあることを示しています。価格の遅れはしばらくの間続くでしょう-少なくとも次の2年間は、それは有益な投資の機会を開きます。
ベルリンは選択肢を提供します：開発者からの不動産、二次住宅、アパート、あらゆる好みと経済的能力のための住宅。最低価格は800ユーロからです。街の中心地区にあるエリートハウスと新しい建物で-平方メートルあたり3000から7000ユーロ。
ベルリンの不動産市場のもう一つの特徴は、西ベルリンと東ベルリンの旧セクターにおける住宅の質と価格の大きな違いです。
東ベルリンは、東ドイツの社会主義遺産の痕跡を残しており、市の西部よりも低価格で不動産を提供しています。ここではまだ安い住宅（1平方メートルあたり800から1500ユーロ）を購入できますが、その品質と利便性は西ベルリンのアパートよりもはるかに劣ることに留意する必要があります。
価格設定ポリシーは、プロパティが配置されているエリア（一流のものとそれほど一流ではないものがあります）、および都市交通インフラのアクセス可能性の程度によっても影響を受けます。たとえば、不動産市場はベルリン環状線のリング（リングバーン）のエリアで最も活発に発展しています。
ベルリンの不動産市場の際立った特徴は、カイザーの時代に建てられた多数の住宅の存在です。そのような家の需要は大きいです：それらの年齢にもかかわらず、それらは都市の中央地区に位置し、復元され、それらのすべての通信は現代のものに置き換えられました。
そのような家のアパートは厚い壁と高い天井があり、住みやすいです、そしてここの二次住宅の費用は平方メートルあたり2000から3000ユーロに達することができます。
ベルリンのもう1つの違いは、特にパンコウ地区とリヒテンベルク地区では人口が絶えず増加していることですが、その購買力はドイツの他の大都市より劣っています。
ベルリン市民の85％は賃貸住宅に住んでいます。過去数年間、以前に貸し出されていた住宅ストックの一部を減らす傾向がありました。私たちは何千ものアパートについて話している：投資家、より安い住宅を購入し、それに投資し、それを豪華なアパートに変え、そしてそれを裕福な外国人に売る。
これとレンタル価格の上昇（2021年から11.6ユーロ、2021年から12ユーロ、2021年から12.3ユーロ/平方メートル）により、ベルリン市民は市の郊外でより手頃な価格の住宅を探し、市政に抗議を送ります。 。
ベルリンの住宅、特にエコノミークラスの不足を減らすために、年間1万戸のアパートを委託する必要があります。 2021年には、4,420のオブジェクトに対してのみ建設許可が発行されました。
より多くを建設することが不可能である理由の1つは土地の不足です。これは地価の上昇にもつながりました。したがって、2021年には、土地区画の平均価格は1平方メートルあたり480ユーロでしたが、2021年には650ユーロに上昇しました。
興味深い事実。ベルリンには、世界のほとんどの首都で通例である単一のセンターがありません。第二次世界大戦が終わり、ベルリンが2つのゾーンに分割された後、それぞれに独自のセンターがありました。東部では、旧市街地区のベルリン-ミッテが中心となり、西部では、シャルロッテンブルクの郊外になりました。今日、ベルリンの新しい中心地が形成されています-ポツダム広場のエリアに。
ベルリンの不動産市場の主な関係者は次のとおりです。
- 不動産に投資するドイツ企業。
- 貯蓄を維持し、ある種の安定した収入を得たいドイツ国民。
- 外国人投資家;ロシア連邦の市民はそれらの5％を占めています。
ドイツの銀行は、ドイツ国民と外国人の両方に積極的にローンを提供しています。住宅ローンの利率は、ヨーロッパで最も低く、ドイツ国民の場合は0.8〜2％、外国人の場合は3〜5％です。
ベルリンの行政区画
ベルリンは連邦国家と同等の地位にあり、893平方メートルの面積をカバーしています。 km。市の行政区域構造には12の地区（Bezirk）があり、12の地区（Bezirk）は95の地区（Ortsteile）に分割されています。
ベルリンの平均不動産価格（2021年）
| 行政区域 | 区域 | 購入 アパート、 ユーロ/m² | 家賃 アパート、 ユーロ/m² |
|---|---|---|---|
| ミッテ | ミッテ | 6757 | 15,75 |
| シャルロッテンブルク ヴィルマースドルフ | シャルロッテンブルク | 4474 | 12,71 |
| シュテーグリッツゼーレンドルフ | ヴィルマースドルフ グルーネヴァルト ダーレム ツェーレンドルフ シュテグリッツ | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| パンコフ | プレンツラウアーベルク パンコフ | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| フリードリッヒスハイン クロイツベルク | フリードリッヒスハイン クロイツベルク | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| リヒテンベルク | リヒテンベルク | 4015 | 10,29 |
| テンペルホーフシェーネベルク | テンペルホーフ シェーネベルク | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | ケーペニック | 3845 | 8,92-11,34 |
| ライニッケンドルフ | Tegel | 3344 | 10,33 |
| マルツァーン・ヘラースドルフ | マルツァーン | 3316 | 8,01 |
| シュパンダウ | シュパンダウ | 2744 | 8,60 |
| ノイケルン | ノイケルン | 3558 | 11,25 |
ミッテ-「ハート・オブ・ベルリン」
ミッテ地区は、シュプレー川の両岸にあるベルリンの中心部にあります。同時に、街の文化、ビジネス、政治、観光の中心でもあります。第二次世界大戦中、地区はほぼ完全に破壊され、1990年代に再建が完了しました：フリードリッヒ通り、ハック宮殿、総統官邸、アレクサンダー広場。
このエリアには、観光スポット（ブランデンブルク門、ギャラリーラファイエット、ミュージアムアイランドなど）、レストラン、キャバレー、コンサートホールがたくさんあります。官公庁もここにあります。
この地域の不動産価格はベルリンで最も高いです。二次住宅ストックの不動産はここでは特に高価です。料金の大きさは地域によって異なり、平均して1平方メートルあたり4800〜8500ユーロの範囲です。 1部屋のアパート（38平方メートル）は20万から30万ユーロの費用がかかる可能性があります。
居住スペースの賃貸には、1平方メートルあたり月額14〜29ユーロ以上の費用がかかります。したがって、光熱費を除いた新しい1部屋のアパートを借りる費用（18平方メートル。m）中心部では月額522ユーロに達する可能性があり、新しいタウンハウス（100平方メートル）-1850ユーロ。
フリードリッヒスハイン-クロイツベルク
1960年代半ばから。クロイツベルク地区（フリードリッヒスハイン-クロイツベルク）は、若者のサブカルチャー運動（ヒッピー、スキンヘッド、パンクなど）の首都になりました。それ以来、多くの若者や学生がここに住んでいます。 2001年、フリードリッヒスハインの東部地域がこの地区に併合されました。
今日、それはベルリンで最も人口密度が高く、都市平均の3倍です。ナイトクラブ、バー、そして単に飲食店、ホステルのほとんどが集中しているのはここです。
地区内のすべての新しい建物（4,000以上のアパート）の70％がフリードリッヒスハインに建設されます。新しい建物のアパートの費用は、流通市場では1平方メートルあたり3〜6千ユーロで、2500〜6500ユーロです。したがって、1920年に建てられた2部屋のアパート（55.5平方メートル）の費用は29万2000ユーロです。家賃は1平方メートルあたり月額12から14ユーロです。
パンコウ-ベルリンのボヘミアンが住む場所
パンコウ（パンコウ）は、ベルリンの地区の中で面積で2番目、人口で1番目にランクされています。人口は40万人で、ほとんどがドイツの裕福な市民であり、ドイツ人です。この地区は、多数の広場、公園、池、そして良好な生態学的状況によって区別されます。以前は、東ドイツの指導者たちはこの地域に住んでいました。 300以上の文化財を含むほとんどの建物は、20世紀前半に建てられました。
特にプレンツラウアーベルク地域では、不動産と賃貸価格が高く、新しい建物では1平方メートルあたり3〜6千ユーロ、古い家では2500〜4500ユーロです。この地域には、建設用の空き地ができる可能性があります。レンタル価格は1平方メートルあたり10から13.30ユーロまで異なります。パンコウ地区では、1部屋のアパート（36平方メートル）は月額374ユーロ、プレンツラウアーベルクでは同じアパートは482ユーロです。
シャルロッテンブルクヴィルマースドルフ-エリートセンター
シャルロッテンブルクヴィルマースドルフ-最もファッショナブルな地域の1つで、人口では4位です。多くのブティック、レストラン、ホテル、オフィスビルがここに集中しています。地区には、シャルロッテンブルク宮殿、オリンピックスタジアム、ベルリンオペラがあります。
最も有名なエリアはGrunewaldです。エリートハウスは、森の中のヴァンゼー湖とニコラゼー湖のほとりにあります。アパートの面積は、都市の平均を超えています。
建物は密集しています。新しい建物はプレミアムセグメントでのみ実施されています。
不動産価格はベルリンで最も高いものの1つです。新しいアパートの場合、1平方メートルあたり5,000ユーロから始まります。ヴィルマースドルフエリアに2021年に建てられたスイミングプール付きの控えめな2部屋のヴィラ（46平方メートル）の価格は、Grunewaldで1平方メートルあたり3544ユーロで、6040ユーロ以上からです。
二次住宅ストック-1平方メートルあたり4500から8500ユーロ。光熱費を除く賃貸価格は、1平方メートルあたり12.41〜13.90ユーロの範囲です。
シュパンダウ
シュパンダウはベルリンで最も人口の少ない地区で、不動産価格が最も低くなっています。地区は輸送通信から離れて位置しています。 2021年以降、価格は27％上昇する傾向があります。そのため、今日、新しいアパートは1平方メートルあたり3000〜6000ユーロの範囲の価格で販売されています（5年間の品質保証付き）。
古いアパート-2500から4500ユーロ/平方メートル
1900年に建てられた1部屋のアパート（37平方メートル）を借りるには、1954年に建てられたアパートと同様に月額86.50ユーロかかります-89ユーロ。
この地域は公園や湖で有名で、アウトドアレクリエーションに理想的な条件です。毎年、何千人もの観光客やベルリン市民がクリスマスマーケットのためにここに集まります。
観光スポットの中で、13〜16世紀の12面の城塞は特別な場所を占めています。と旧市街。元ナチス・スパンダウの刑務所もあります。
シュテーグリッツゼーレンドルフ
シュテーグリッツゼーレンドルフ地区は、街の南西に位置し、最も有名な地区の1つです。公園、森、湖にたくさんあります。ベルリンの別荘、邸宅、5部屋の家がここにあります。
グロッセヴァンゼー湖は、ヨットのレガッタと、ベルリン市民なら誰でもリラックスできるストランドバッドビーチで有名です。
ダーレムには、ベルリン自由大学、植物園、46メートルのビアピンセルタワーがあります。建設プロジェクトはほとんどありません-9（675のアパートの場合）。その理由は、建設のための自由な土地が不足しているためです。
新しいアパートは1平方メートルあたり4500ユーロの価格で販売されており、二次住宅ストックは1平方メートルあたり3000から8500です。
ツェーレンドルフ地域の不動産価格は高くなっています。したがって、2001年に建てられたエリートヴィラ（470平方メートル）は200万495,000ユーロ、1922年に建てられたヴィラ（310平方メートル）は100万249千ユーロになります。
ここでの住宅の家賃は1平方メートルあたり10.50から13ユーロの範囲です。
テンペルホーフシェーンベルク
テンペルホーフシェーンベルクは、ベルリン南部にある2番目に人口の多い地区です。これは典型的なヨーロッパのエリアです。中心部からそう遠くない場所にある不動産市場は、古い建物、高級住宅、タウンハウス、高層ビルなど、あらゆる好みに対応できます。したがって、新しい住宅ストックの価格は1平方メートルあたり3000〜6000ユーロです。二次住宅ストックはより安いです：平方メートルあたり2500から4500ユーロまで。
賃貸価格は毎年上昇します：2021年の8.50ユーロから1平方あたり12.20ユーロ。 2021年のメーター
文化的な生活は豊かです-コンサート会場、ショッピングとエンターテイメントセンター、動物園、多くのショップ、バー、ナイトクラブもあります。
地区には学生の若者の大部分がいます。安全性と耐性のレベルは、これがベルリンで最も「同性愛者」の地区であるという事実によって証明されています。アメリカ、アンリア、イタリア、その他の国からドイツに移住した、非伝統的なセクシュアリティの代表者のほとんどがここに住んでいます。
最も活発に開発されている地域はシェーネベルクです。
ノイケルン-トルコのベルリン
ノイケルンはベルリンで最も多文化の地区であり、市内で最も犯罪の多い地区であるという評判があります。人口の約3分の1は、トルコ、アラブ諸国、ポーランド、ルーマニアからの移民です。また、多くの若者や学生の本拠地でもあります。
ここのエコノミークラスの不動産価格は、かつてベルリンで最も安いものの1つでした。 2021年以降、状況は変化し、住宅の価格と家賃の上昇率は17％を超え、ベルリンの他の地区を上回りました。
今日、ここの新しいアパートの価格は、古いアパートの場合、1平方メートルあたり3000〜4500ユーロのレベルに達しました-2000〜4000ユーロ。
住宅価格-1平方メートルあたり1200ユーロから。 2021年に建てられた5部屋の民家（130平方メートル）を借りるには、月額1650ユーロかかります。
地区では建設が進行中です。
ノイケルンは第二次世界大戦中の爆撃にほとんど苦しみませんでした。そのおかげで、18世紀後半から19世紀の多くの建物が生き残っています。
トレプトーケーペニック
地区（トレプトー-コペニック）-ベルリンで最大。人口密度は市内で最も小さいです。この周辺地区の領土のほとんどは、森林、公園（最も有名なのはトレプトオーバー）、湖、川で占められています。
中心部からある程度離れていることにも、新鮮な空気、良好な環境条件などのプラスの特徴があります。これにより、この地区はベルリン市民のお気に入りの休暇スポットになりました。
観光スポットの中には、ソビエトの兵士解放者の記念碑であるモレキュラーマン（ドイツ統一の象徴）の彫刻があります。
ケーペニックエリアには、バロック様式の宮殿、市庁舎、数多くのカフェ、パブ、レストランがあります。
二次住宅ストックの不動産価格は他の地区とあまり変わらない-平方メートルあたり3,000から6,500ユーロ。快適な新しいアパート（ケーペニック）の場合-4000〜8500ユーロ。
周辺地区の中で、ベルリンで最大の新しい建物はここにあります：5700のアパートのための38のプロジェクト。賃貸価格はまだ利用可能です-1平方メートルあたり8.92から11.34ユーロまで。
マルツァーン・ヘラースドルフ
マルツァーンヘラースドルフは、ビースドルフパレスパークとマルツァーンパークがありますが、観光客にはあまり人気がありません。これは、東ドイツの時代に建てられた典型的なパネルハウスのある典型的な住宅地です。
この地区はしばしば最もロシア語を話すと呼ばれます。学校でロシア語を学んだ東ドイツの元市民に加えて、CISからの多くの移民がここに住んでいます。
マルツァーンの住宅ストックの近代化は1990年代に始まりました。二次住宅の在庫はここでは安く、1平方メートルあたり2,000から3,000ユーロ、新しい建物はより高価です。2,500から4,000ユーロです。
家賃はベルリンで最も手頃な価格ですが、2021年には10.6％増加しました：1平方メートルあたり8.50〜8.60ユーロ。
1982年に建てられた住宅用建物（150平方メートル）を購入すると、29万5000ユーロの費用がかかります。
リヒテンベルク-「ミニチュアのベルリン」
ベルリンの東部地区リヒテンベルク（アレクサンダー広場の近く）は、市内で最も急速に成長している地域です。地区の人口のほぼ半分はCIS諸国から来ています。
オクルグは、新しい建物の数でトップの位置を占めています-人口10万人あたり2,920のアパートがあります（市内全体で-890）。
地区はベルリンの小さなモデルです。ここには、ビジネス地区、スーパーマーケット、レストラン、カフェ、パブ、フリードヒスフェルデ動物園、古城、ベルリン-カールスホルスト戦争歴史博物館など、あらゆるものが少しあります。
宿泊料金はマルツァーン・ヘラースドルフと同じです。 2021年に建てられた3階建ての家（154平方メートル）の毎月の宿泊施設は1498ユーロの費用がかかります。地区の住宅用不動産の家賃は、平均して1平方メートルあたり月額10〜12ユーロです。
Reinikkendorf-港でのピクニック
周辺地区のライニッケンドルフはベルリンの北西部にあります。地区のほとんどは、工業地帯、森林、湖で占められています。この状況は、地区の不動産価格に影響を与え、ベルリンの他の地区と比較してそれほど高くありません。新しい建物では1平方メートルあたり3000ユーロ、古い住宅ストックでは2500〜4500ユーロです。
建設のペースは遅く、住宅建設のための十分な空き地がありません。
観光スポットの中で、テーゲル宮殿とテーゲル港の文化と娯楽センターに言及する必要があります。いくつかの住宅団地が湖のほとりとフンボルト島にあります。ここでのアパートの費用は平均して1平方メートルあたり約340万ユーロ、家賃は1平方メートルあたり最大10.35ユーロです。これらの指標は増加する傾向があることに注意する必要があります。
商業用不動産：リスクと特徴
ベルリン（一般的なドイツのように）は、次のような要因で外国人投資家を引き付けます。
- 安定性とリスクの最小化-何十年もの間、ドイツ経済は危機や不動産価格の崩壊なしに発展してきました。
- 秩序と法律の順守-購入、事務処理、その後のリースに関連するすべてのメカニズムは自動化に微調整されており、外国人投資家に対する差別や制限はありません。
- 不動産価格の安定した成長（価格がピークに達する前の瞬間をつかむことが重要です）;
- 可用性-最大10万ユーロの予算、低金利のローンで、投資対象を見つけることができます。ロシアの投資家の平均請求額は、アパートあたり20〜30万ユーロです。
統計によると、外国人は最も頻繁に以下に投資しています。
- オフィス-家賃の上昇により、収益性は年間3〜4％に低下しました。
- 小売不動産-年間収入の最大3〜4％をもたらしますが、収益性は低下傾向にあります。
- 倉庫の敷地-年間最大5〜6％。
- その後の賃貸のための住宅。住宅価格の上昇は賃貸料の上昇も引き起こし、それに関連して収益性は年間利益の5〜7％の範囲にあります。
したがって、今日のベルリンの投資商業用不動産で最も収益性の高いのは、アパートの建物です。つまり、家全体、別のフロアまたは別の入り口にあるアパートを購入することを意味します。
ベルリンの不動産市場の現在の傾向は、賃貸料の継続的な成長を示しています。移住プロセスの増加、住宅と建設のための空きスペースの不足、およびその他の要因は、彼らの減少に寄与しません。
二次住宅を含むドイツの住宅ストックは、高い基準と品質が特徴です。長期賃貸借契約（5年以上）では、年間5〜7％の収入を予測できます。
別のタイプの投資は、より収益性が高く、リスクも高く、新しい家を建てるための区画の購入です。土地のコストの上昇に伴い、そのようなプロジェクトの収益性は年間18％から12％に低下しました。
真ん中の選択肢は、住宅（特に20-30平方メートルの小さなアパート）の建設が完了した後、ローンを組んだ投資家がそれを売らない場合です。この場合、家はアパートを借りる投資家に残ります。ローンはより低いレートで借り換えられ、家賃はすべてのローンの支払いをカバーします。
まとめましょう
現在の市況を踏まえたベルリンのCIS市民による不動産取得は、有望な設備投資です。経済の実現可能性は疑いの余地がありません。ベルリンの価格はまだ他のヨーロッパの首都に追いついておらず、ドイツ経済は着実に発展しており、政府や銀行からの外国人投資家を支持する政策が実施されています。
アパートの建物は、リスクがない場合、年間5〜7％の安定した保証収入、コテージの販売、最小のリスクで最大12％をもたらします。
経済的要素に加えて、ベルリンの不動産の所有権には追加の利点があります。ベルリンでの生活は快適で快適であり、不動産所有者はドイツへの複数入国ビザまたは居住許可を簡単に取得できます。
ベルリンの不動産価格は、地域の名声によって異なります。最も魅力的なのは、ミッテ、シャルロッテンブルク、グルーネヴァルト、ツェーレンドルフです。価格レベルは、中心部への近さと交通機関の通信、住宅建設の時期、つまり1920年代以前に建てられた建物の価格の上昇に影響されます。そして2021年以降
