デュイスブルクの不動産とそれに有益に投資する機会は、投資家によって長い間議論されてきました。何十年にもわたって、多くの産業プラントが家に迫り、近所を魅力のない住む場所に変え、人口を着実に減少させてきました。しかし、近年、デュイスブルクにはいくつかの開発区が出現し、当局はインフラ問題に取り組み、投資家は地元の不動産市場の見通しについて考えさせられました。
デュイスブルク市の不動産市場の特徴
デュイスブルクは、ドイツ西部のルール地方にある独立した都市で、ノルトラインヴェストファーレン州に属しています。ルール地方とエムシャー川が川に流れ込むライン川の右岸にあります。デュイスブルクは、人口約1,000万人のライン・ルール大都市圏に位置し、ライン川下流域とルール地方の両方に属しています。
デュイスブルクの人口は499,845人（2021年12月31日現在）で、ノルトラインヴェストファーレン州で5番目に大きな都市です。
19世紀、ルール地方の河口という有利な場所、港の存在、石炭鉱床の近接性のおかげで、デュイスブルクは冶金産業から重要な工業地域へと成長しました。地元の河川港は、世界最大の内陸港と見なされています。
都市の外観、建築
第二次世界大戦中、デュイスブルクはその建築構造のほとんどすべてを失いました。 X-XII世紀のプファルツの基礎、XII-XIII世紀の城壁、1415年の救世主後期ゴシック様式の大聖堂、1536年の三舌の家、聖ヨセフ教会（1871- 1874）、Christuskirche（1908）、Liebfrauenkirche（1951年に復元）、市庁舎（1897-1902）、鉄道駅（1934）、ユダヤ教の中心（1999）。
都市計画に関して、デュイスブルクは産業施設に大きく依存しており、その一部は現在も使用されており、公園に部分的に統合されているか、インナーハーバーの企業や文化企業によって使用されています。
行政区画
1975年1月1日に市の再編が行われて以来、デュイスブルクの領土は46の地区に分割され、7つの都市地区に分散しています。
| デュイスブルク地区 | 人口 | 地区 |
|---|---|---|
| ヴァルズム | 50.836 | アルデンラード |
| Alt-Walsum | ||
| ファーン（ファーン） | ||
| オーバーブルック | ||
| Vierlinden（Vierlinden） | ||
| ウェホーフェン（ウェホーフェン） | ||
| ハンボルン | 74.947 | アルトハンボルン |
| Marxloh（Marxloh） | ||
| Neumühl | ||
| オーバーマルクスロー | ||
| Röttgersbach | ||
| マイデリッヒ/ベーク | 73.584 | ベック |
| ベエッカーヴェルト | ||
| ブルックハウゼン（ブルックハウゼン） | ||
| ラール | ||
| ミッテルマイデリッヒ | ||
| オーバーマイデリッヒ | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| ベール | ||
| Hochheide | ||
| ルーアオルト | ||
| ラインハウゼン（ラインハウゼン） | 77.893 | ベルクハイム（ベルクハイム） |
| ホッヘンメリッヒ | ||
| フリーメールスヘイム | ||
| ラインハウゼン-ミッテ | ||
| ルメルン-カルデンハウゼン（ルメルン-カルデンハウゼン） | ||
| デュイスブルクミッテ | 110.931 | アルトシュタット（アルトシュタット） |
| デルヴィーエテル（デルヴィーエテル） | ||
| ドゥイッセルン（ドゥイッセルン） | ||
| ホッホフェルド（ホッホフェルド） | ||
| カッスラーフェルト（カッスラーフェルト） | ||
| ノイドルフノルド | ||
| Neudorf-Süd（Neudorf-Süd） | ||
| ノイェンカンプ（ノイェンカンプ） | ||
| ヴァンハイマーオルト（ヴァンハイマーオルト） | ||
| Duisburg-Süd（Duisburg-Süd） | 73.118 | ビッシンクハイム |
| ブッフホルツ | ||
| グローセンバウム（グローセンバウム） | ||
| ハッキンゲン（ハッキンゲン） | ||
| フッテンハイム（フッテンハイム） | ||
| ミュンデルハイム | ||
| （エーインゲン、ラインハイム、セルム、ホルトゥムを含む） | ||
| （ミュンデルハイム、エーインゲン、ラインハイム、セルム、ホルトゥムを含む） | ||
| ラーム（ラム） | ||
| Ungelsheim | ||
| ヴァンハイム-アンガーハウゼン | ||
| ヴェーダウ |
インフラ、文化、娯楽機関
1972年にGesamthochschule大学が開校したことで、この都市は科学およびハイテクの中心地として認められました。 2005年以来、経営学部はビジネスを行うことに重点を置いてキャンパスで運営されています。
市内には他にも教育機関があります。州立応用科学大学とフォルクヴァング芸術大学です。デュイスブルクの主要な研究機関の中には、フラウンホーファー協会の超小型電子回路、河川造船、溶接の研究所があります。
娯楽とレクリエーションに関しては、人気のある緑地は旧市街公園、ノールランドスケープパーク、そしてI.カント、ハンボーンのレクリエーション公園。
スポーツファンは、スポーツアカデミー（ヨーロッパで最大の1つ）、陸上競技とサッカースタジアム、氷の宮殿のあるヴェダウスポーツパークに興味を持っています。ドゥイグブルクの森の山塊には、ルール地方で最大の動物園があり、チャイニーズガーデン、水族館、クジラの飼育場、イルカ水族館があります（年間100万人以上の訪問者）。
市内にはいくつかの大きな美術館、オペラハウス、その他の劇場があります。
経済と産業
デュイスブルクの内陸河川港は、都市の経済と地元の冶金産業を形作っています。ドイツで生産される銑鉄のほぼ3分の1は、8つのデュイスブルク高炉からのものです。市内の伝統的な製鋼と金属加工は、ますますハイテク製品に焦点を合わせています。 1970年代から続いているこの構造変化（鉄鋼危機）のために、デュイスブルクは高い失業率に苦しんでいます。一般的に、この都市は、外国人労働者と従業員の集中と失業の点で、ノルトラインヴェストファーレン州で最初の場所の1つを占めています（経済的に活動的な人口のわずか14.9％）。
デュイスブルクはドイツ最西端の港の機能を果たしています（約2,000隻の河川海上船舶が寄港し、約200万トンの貨物が処理されています）。ライン-ルール-ハーフェンデュイスブルク自由貿易地域は、地元の港に基づいて運営されています。
デュイスブルクは、フランクフルトアムマインに次ぐドイツで2番目に重要な鉄道の交差点です。6本の鉄道路線がここに集まっています。 21世紀の初めに、Duyburgは、貨物の売上高の点でEUの上位5つの最大の鉄道ハブに入りました。
また、主要な道路のジャンクション（地方道路と地方道路、5つの高速道路）でもあります。最後に、デュイスブルクは、コンテナの輸送を含む、商品の複合輸送において非常に重要です。
XXI世紀の初め以来、デュイスブルクは、国際会議、ドイツとEU諸国の科学、技術、産業協会、スポーツの会議と会議、政治、公の会議と会議、産業展示会を開催するための中心でした。
デュイスブルクのサービス部門もかなり発展しており、全従業員の約70％を雇用しており、その発展の主な役割はロジスティクス、通信、運輸部門によって担われています。この都市は、ヨーロッパで最大の1つであるグローバルロジスティクスセンターです。
この都市には、ビジネス、情報、保険、銀行、金融サービスの分野が十分に発達しています。市内で最大の雇用主は次のとおりです。
- Hitachi Power Europeは、電子および電気工学の企業です。
- Klöckner＆CoAG-金属製品および鉄金属の卸売および国際貿易。
デュイスブルクは、鉄および非鉄の冶金および河川造船、機械および器具の製造、無線電子産業、電気機器の製造、化学産業の最大の地域です。さらに、この都市には醸造、タバコ、製粉、衣料、印刷産業があり、石炭が採掘され、石油化学および石油精製企業が運営されています。
不動産市場
デュイスブルクの不動産市場は、数多くの廃止措置プロジェクトによって何年にもわたって揺らいでいます。通常は高層ビルで組織されていた住宅地が大量に取り壊され、残った住宅は現在商業目的で使用されています。
その結果、既存の住宅は建設上の欠陥がほとんどなく、その価値が高まります。基本的に、デュイスブルクの不動産市場は低価格帯で広く、高級で高級な物件はほとんどありません。しかし、快適な家やアパートは、通常ライン川の近くにまだあります。
比較的高い失業率と絶え間ない人口減少により、デュイスブルクの不動産市場は長年リラックスした状態にあります。しかし、これは市政がここにたくさんある問題に苦しんでいないという意味ではありません。多くの建物は改修が必要であり、一部の地域ではインフラストラクチャの欠陥に気付かないことが困難です。
今日、デュイスブルクのリストラは勢いを増しており、特にその北部、ブルックハウゼンとマークスロックの近くで、すでに100以上の空のアパートが当局によって購入され破壊されています。
近い将来の都市計画の目的は、LandschaftsparkDuisburg-NordtoGrüngürtelのさらなる開発です。プロジェクト外の転換地域はライン川の大都市全体で開発されており、主に緑地に転換されています。
かつての煙のような港は、かつての労働者地区の集落のブロック状の構造が部分的にしか改善されていないにもかかわらず、一般に信じられていることとは反対に、自然に近づいています。同時に、現在の住宅供給は、市内の多くの地域で価値の増加を経験しています。工業地域では、現在の傾向が自然で開放的で自然に近い集落の創出に向かっているため、住宅および商業用不動産の供給は減少すると予想されます。
地区別の住宅および商業用不動産の特徴
デュイスブルク全体について言えば、住宅用および商業用不動産を購入する場合、投資家は主に次の人口グループに焦点を当てる必要があります。
- 移民、特にトルコからのイスラム教徒（デュイスブルクには最大のイスラム教徒コミュニティがあり、一部の地域では外国人の割合が30％に達し、ブルックハウゼンでは住民の80％が移民です）;
- 産業企業の労働者（主に彼らは都市に住んでいます）;
- 高齢者（デュイスブルクの居住者の平均年齢は47歳で、ウンゲルスハイム地域では-50歳）。
- 学生（地元の大学は実際には海外や他のドイツの都市からの学生を引き付けていませんが、ここにはまだ多くの学生がいます）。
この表は、デュイスブルクのどの地域が人口の特定のセグメントの代表者によって永住権のために最も頻繁に選択されているかを知るのに役立ちます：
| 区域 | 主な特徴 | 人口の特定のセグメントの代表者にとっての魅力 |
|---|---|---|
| ヴァルズム | ||
| アルデンラード | 緑の帯で近隣地域から隔てられた、田園地帯の静かで平和な地域。手入れの行き届いた庭園のあるモダンな一戸建てと二戸建ての家は、調和のとれた全体像を作り出しています。ショップ、レストラン、ウィークリーマーケット、3つの幼稚園、小中学校、自然保護区。工業地帯があります。良好な交通機関のリンク。 | 独身者、子供連れの家族、産業労働者。居住者の平均年齢は45歳です。 |
| Alt-Walsum | 新しい住宅、アパートの建物。十分な数の店があり、毎週の市場はありません。交通機関の接続は良好ですが、バスで中心部に到着するのに1時間かかります。 | 孤独な人々、産業労働者。居住者の平均年齢は40歳です。 |
| ファーン | 主に多機能のアパートとテラスハウス。いくつかの店、パン屋、精肉店、3つの幼稚園、小学校、中学校、専門学校。レクリエーションのための予約エリア。中心部までは約30分かかり、交通機関の接続も良好です。人生はまともで安いです。 | 独身者、子供がいないカップル。外国人の割合は他の地域より25％高いです。 |
| オーバーブルック | 素朴なキャラクター。主にプレハブの建物や住宅、一戸建て住宅。スーパーマーケット、パン屋、肉屋、毎週の市場はありません。中心部に着くまでに長い時間がかかります。 | 孤独な人々。居住者の平均年齢は44歳です。 |
| Vierlinden | このエリアはオーバーハウゼンとディンスラーケンの近くにあります。新しい住宅団地のテラスハウス、古い一戸建て住宅、アパート。交通機関の接続が良好で、中心部にすばやくアクセスできます。 4つの幼稚園、スーパーマーケット、ディスカウントストア、パン屋、毎週の市場、保護区でのレクリエーション、運動場、ヒッポドローム。 | 若い子供がいないカップル、子供連れの家族、アクティブな人々。 |
| ウェホーフェン | 素朴でのどかな雰囲気。地区の郊外に庭園のある新しい住宅が建てられました。 5つの幼稚園、学校はありません。交通機関の接続が良好で、中心部までは1時間かかります。小さなお店、スーパーマーケット、毎週の市場、運動場。 | 独身者、子供がいないカップル。 |
| ハンボルン | ||
| アルトハンボルン | この地域は、新旧の住宅が混在しているのが特徴です。さまざまな国籍の代表者が住んでいます。ウィークリーマーケット、ショップ、商店街、カフェ、幼稚園、小中学校。植物園。スポーツパーク、キャバレー、展望台。 | 子供がいる中所得世帯。外国人の25％。 |
| Marxloh | この地域は工業地帯です。シンプルな家やアパート、部分的に状態が悪い。低家賃、交通機関の接続が良好です。 8つの幼稚園、銀行、診療所、ショップ、家電製品の大きな市場、多くのファッショナブルな結婚式の店、イスラム教徒のモスク。 | 低所得の家族、独身者。他の地域より36％多い外国人がいます。 |
| Neumühl | それは魅力的な一戸建て住宅から大きなプレハブの建物に至るまでの不均一な構造によって特徴付けられます。工業団地、いくつかの小さな店、スーパーマーケット、ディスコ、レストラン、毎週の市場、カトリック病院。交通機関のリンクは良好です。 | 孤独な人々。居住者の平均年齢は43歳です。 |
| オーバーマルクスロー | 主に社会住宅。ここでは少しのお金で良い家を買うことができますが、雰囲気は不快で、社会問題は解決されておらず、失業者もたくさんいます。交通機関の接続は良好で、中心部までは40分かかります。 | 低所得の家族。多くの外国人、特にトルコ人がいます。 |
| Röttgersbach | この地域は一戸建て住宅、古い邸宅、貴族の家が特徴です。アパートの建物はまれです。 5つの幼稚園、ディスカウンター、市場なし、学校なし。公園、ゴルフクラブ、サウナ、スイミングプール、アウトドアレクリエーション。交通機関の接続は良好ですが、中心部までは1時間かかります。家賃が高い。 | 就学前の子供、年金受給者がいる家族。 |
| マイデリッヒ/ベーク | ||
| ベック | 灰色の住宅地、改修が必要な古い建物がある中規模のエリア。美しい新しい家は静かな脇道にあります。家賃は比較的安いです。 5つの幼稚園、屋内プール、図書館、いくつかの店、ショッピングエリア。交通機関の接続が良好で、中心部まで30分。 | 低所得の家族。 22％は外国人です。 |
| ベエッカーヴェルト | 中心部でも静かなエリア。 3つの幼稚園、小学校、ディスカウンター、マーケット、ディスコ、スポーツグラウンド。交通の便が良く、交通渋滞があり、中心部まで-30分。 | 孤独な人々。 13％は外国人です。 |
| ブルックハウゼン | このエリアは、製鉄所の巨大で目に見える建物の間にあります。犯罪率の高い不利な社会的地域。建物の状態は悪く、失業率は30％を超え、家賃は安い。 | 居住者の80％以上が移民であり、この地域の外国人の割合は60％です。 |
| ラール | ライン川の小さな牧歌的なエリア。数列の住宅、アパート。デュイスブルク-エッセン大学の応用材料技術研究所。いくつかの幼稚園、小中学校、スポーツセンター。中心部への良好な交通機関のリンク-30分未満。 | 子供連れの家族、退職者。外国人のシェアは25％です。 |
| ミッテルマイデリッヒ | 機能的な高層ビルと組み合わされた美しい古い建物がある中心部の1つ。幼稚園7校、小学校3校、中学校3校。商店街、薬局、お店。 | お子様連れのご家族 |
| オーバーマイデリッヒ | さまざまな住宅オプション-美しい古い一戸建て住宅、シンプルなアパート、機能的な高層ビル。この地域はいくつかの主要道路が交差しています。北西部-ランドスケープパーク、北東部-ショッピングセンター、西部-大規模な商業および工業地域。 | 若いカップル |
| Untermeiderich | この地域は、一戸建て住宅、庭のあるアパートとないアパート、時にはテラスハウスが特徴です。商店街、ショップ、小売店、ディスカウンター、スーパーマーケット、ウィークリーマーケット、3つの幼稚園、小学校、ディスコ。交通機関の接続が良く、家賃が安い。 | 若いカップル、小さな子供連れの家族。 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | 保存状態の良いアールヌーボー様式のファサードのある家、市庁舎エリアの新しい建物。ショップ、スーパーマーケット、ウィークリーマーケット、レストラン、パブ、ディスカウンター。産業および化学プラント。幼稚園、小中学校、高校。交通機関の接続が良好で、中心部まで30分かかります。スポーツグラウンド。 | 孤独な人々、工場労働者。 |
| ベール | 自然保護区とレクリエーションエリアのある素晴らしいエリア。主に一軒家、田舎の建物、いくつかのアパートの建物。 2つの幼稚園、小学校。 | 子供連れの家族、退職者。 |
| Hochheide | 機能的なアパートや住宅は一戸建て住宅と混ざり合っています。 6つの幼稚園、小学校、スーパーマーケット、ディスカウンター、ウィークリーマーケット。 | 社会的に脆弱な市民。ライン川の近くの家族の家には子供連れの家族がいます。倹約家。 |
| ルーアオルト | 滞在するのにいいエリア。密集した開発。一戸建て住宅、めったにタウンハウス。多くのケータリング施設、優れた交通機関のリンク、3つの幼稚園、初等、中等、総合学校、スーパーマーケット、銀行、ディスカウントストア。 | 子供連れの家族、退職者。居住者の平均年齢は44歳です。 |
| ラインハウゼン | ||
| ベルクハイム | 田舎の緑地。一軒家、新しい建物。中心部への良好な交通機関のリンク-15分。 6つの幼稚園、小学校、ショップ、診療所、薬局、レストラン、バーベキュー施設やウォータースポーツ施設のあるレクリエーションエリア。 | 若い家族 |
| ホッヘンメリッヒ | 広いエリア。ウィークリーマーケット、スーパーマーケット、ディスカウンター、小売業者。良い輸送施設。スポーツ施設、ウォーターエリア、ヘザーガーデン、ステージ、カフェ、ミニゴルフコース、遊び場。 | 外国人の25％。適度な収入のある人、孤独な人。 |
| フリーメールスヘイム | 農村地域は、古い一戸建て住宅、標準的な集合住宅が特徴です。 6つの幼稚園、一般および中学校、ショップ、スーパーマーケット。 | 小さな子供連れの家族、退職者。 |
| ラインハウゼン-ミッテ | シンプルな家、古い建物と機能的な高層ビル。商店街、ウィークリーマーケット、4つの幼稚園、運動場、水域、ガーデンヘザー、カフェバー、ゴルフコース。交通機関の接続が良好で、中心部や近隣地域への迅速なアクセス。 | 孤独な人々。居住者の平均年齢は47歳です。 |
| ルメルン-カルデンハウゼン | 田舎のエリア。幼稚園5校、小学校3校、中学校、近代中学校2校、精神遅滞専門学校。毎週の市場、十分なショップ、レクリエーションエリア、ウォータースポーツ、スポーツクラブ。バスで中心部まで50分。独自の駅があります。 | 子供連れの家族、退職者。居住者の平均年齢は45歳です。 |
| デュイスブルクミッテ | ||
| アルトシュタット | トレンディなエリア。美しいファサードと機能的な新しい建物を備えた多くの古い建物。すべてのタイプとサイズのアパート。インナーハーバー。毎週の市場、多くの店、ショッピングモール、中央劇場、レストラン、小売店、ハイテクカジノ、カフェ、バー、美術館。少し緑。 | 若いカップル、独身者。外国人のシェアは15％です。居住者の平均年齢は44歳です。 |
| デルヴィーエテル | 人気エリア。主に新しい建物。いくつかの幼稚園、小学校、総合学校、中学校。キャバレーシアター、文化センター、カフェ、パブ、子供の遊び場。 | 若い家族、子供がいない若いカップル。 |
| ドゥイッセルン | 多くの古い建物、通り、緑豊かな中庭があります。シティフォレスト。多くの集合住宅の別荘と手入れの行き届いた庭園のあるプライベートヴィラ。いくつかの幼稚園、2つの小学校、デュイスブルク・エッセン大学、2つの植物園、動物園、イルカ水族館。交通機関の接続が良好で、中心部へは数分で、デュッセルドルフへは1時間で行くことができます。 | 学生、子供連れの家族、退職者。居住者の平均年齢は46歳です。人口は常に減少しています。 |
| ホッホフェルド | シンプルな家とアパート。トルココーヒーショップやショップがたくさん。毎週の市場、多くの小売店、2つの公園、ディスコ、レストラン、パブ。低い賃貸料。 | 移民、独身者、学生、低所得の家族。外国人のシェアは37％です。 |
| カッスラーフェルト | 標準的な建物、古い家、機能的な新しい建物。幹線道路や静かな脇道で安い家を買うことができます。 3つの幼稚園、ディスコ、スーパーマーケット。中心部への良好な交通機関のリンク-10〜15分。 | 需要の少ない若者。市内中心部の恩恵をあきらめたくない低所得者。 |
| ノイドルフノルド | 都市の森とドイツ最大のスポーツパークに近い人気のエリア。たくさんの住宅オプション。デュイスブルク・エッセン大学のキャンパスがあります。優れたインフラストラクチャ、十分に開発された輸送リンク。 | 学生、退職者。居住者の平均年齢は45歳です。 |
| ノイドルフ・スード | ヴェーダウスポーツパークと都市の森に隣接する緑地。主にテラスハウスと保存状態の良い古い建物、機能的なアパート、新しい建物、素敵な一戸建て住宅。レクリエーションエリア。中心の近く。 | 若いカップル、子供連れの家族、退職者。 |
| ノイェンカンプ | 北部では、この地域は工業地帯で占められており、集落は南部にあります。エリアは十分に緑です。小さな民家、一戸建ての建物、田園地帯を見下ろすアパートの建物が支配的です。 2つの幼稚園、小学校、日常生活に必要ないくつかの店、レストラン、小さな屋内プール。 | 子供がいないカップル、独身者、産業労働者。 |
| ヴァンハイマーオルト | 住宅地、高速道路、商業およびレクリエーションエリアがたくさん。庭、アパートの建物がたくさんある一戸建て。スポーツパーク、森林地帯、6つの湖、大きな森林墓地。市場、多くの店、スーパーマーケット、ディスカウンター、6つの幼稚園、3つの小学校、中学校。優れた交通機関のリンク-あなたはすぐに中心部、デュッセルドルフとドルトムントに到達することができます。 | 子供連れの家族、若いカップル、退職者。 |
| デュースブルク・スード | ||
| ビッシンクハイム | 静かな森の中の人気エリア。中心部といくつかのレクリエーションエリアに近接しています。幼稚園、スポーツパーク、ウィークリーマーケット、湖。ノイドルフノルド地域の大学にすぐに行くことができます。 | 学生、未就学児のいる家族、年金受給者。 |
| ブッフホルツ | 静かな住宅街。幼稚園、小中学校。ウィークリーマーケット、レクリエーションパーク。自然と都市インフラの優れた組み合わせ。 | 裕福な家族やカップル。 |
| グローセンバウム | 一戸建て住宅や庭付きの長屋が優勢な快適なエリア。段々になったプレハブ住宅があります。湖、散歩用の森、たくさんのショップやカフェ。幼稚園、2つの小学校、総合学校、ノルトラインヴェストファーレン応用科学大学。中心部への交通の便が良い-10分。 | 学生、子供連れの家族、若いカップル。 |
| ハッキンゲン | 多くの緑地、開発されたインフラストラクチャ、優れた交通機関の接続により、住むのに人気の場所です。 1棟と2棟の新しい開発エリアがあります。インフィニオンテクノロジーズAG開発センターはここにあり、新しいハイテク企業の創出が期待されています。ショッピングセンター、セント。アンナ、3つの幼稚園、小学校、グルメイタリアンレストラン、ホテル、ゴルフコース、多くの野外活動。 | 子供連れの家族、起業家、テクノロジーセンターの従業員、退職者。居住者の平均年齢は45歳です。 |
| フッテンハイム | この地域は西にライン川と工場に隣接しています。キリスト教の教会はショッピングセンターとリタイヤメントホームに改築され、2つのイスラム教徒のモスクがあり、もう1つが建設されます。シンプルな家が支配的です。家賃は安いです。 3つの幼稚園、お店で十分です。センターまでの交通機関のリンクは30分で構いません。 | 外国人と一緒に暮らすことを気にしない予算の人。 28％は外国人です。 |
| ミュンデルハイム（エーインゲン、ラインハイム、セルムとホルトゥムを含む） | 村のタイプの静かで平和なエリア。畑や牧草地に囲まれた新旧の家族の家がたくさんあります。デュッセルドルフ空港への交通機関の接続が良好-15分。小学校、幼稚園2校。アウトドアレクリエーションのための十分な機会。 | 就学前の子供、年金受給者がいる家族。 |
| ラーム | 東部では、この地域は大きな森林地帯によって分割されています。開発ゾーンがあります。 3つの幼稚園、小学校、十分なショップ、緑地。デュッセルドルフに行くのに便利です。家賃が安く、同時に市内中心部に近い。 | 年金受給者、低所得企業の従業員。外国人の5％。居住者の平均年齢は45歳です。 |
| Ungelsheim | 市内中心部、デュッセルドルフ、クレーフェルトから等距離にある、ほとんどが静かで緑豊かなエリア。戸建やアパートはほとんどなく、ほとんどが段々になっています。近くにはレクリエーションエリアがあり、たくさんのお店があります。 | 年金受給者。居住者の平均年齢は50歳です。 |
| ヴァンハイム-アンガーハウゼン | この地域には緑地がありますが、産業プラントに囲まれています。機能的な集合住宅、一戸建て住宅、集合住宅。 5つの幼稚園、すべての年齢の子供たちのための学校。ウィークリーマーケット、ショップ、ディスカウンター。遊び場、レクリエーションエリア、ライン川岸。 | 子供連れの家族、孤独な人々。 |
| ヴェーダウ | 「ガーデンシティ」-このエリアは6つの湖やその他のレクリエーションエリアにあり、同時に中心部にも近いです。生活の質は高いです。テラスハウス、プレハブ住宅団地、長屋と一戸建て住宅、広い庭のある村の別荘。スポーツパーク、いくつかのカヌーとボートのプール、森林、レクリエーションエリア。 2つの幼稚園、小学校、優れたインフラストラクチャ、交通機関の接続が良好です。 | 子供連れの家族、退職者。居住者の平均年齢は48歳です。 |
商業用不動産の特徴
実際、投資家がデュイスブルクで不動産を購入することを決定した場合、住宅用不動産に焦点を当てることをお勧めします。商業ビルに投資したい場合は、特に北部のインフラがあまり整備されていない都市のエリアに焦点を当てたほうがよいでしょう。しかし、レストランやカフェなどの施設を開くことにした地域では、デュイスブルクが多国籍都市であり、多くのイスラム教徒がここに住んでいるという事実を考慮に入れる必要があります。ハラルメニューやケータリングのオリエンタルな雰囲気を考えれば、もっと多くの人が訪れるでしょう。
観光客は、最大の港、美術館、動物園を訪れたり、地元のお祭りを訪れたりするためにデュイスブルクを訪れます。市内にはホテルがあり、場所も不足していないため、ホテルやホステルの開業は投資家の期待に応えられそうにありません。
すでに述べたように、デュイスブルクの人口は高齢化しています。若いカップルがここに住むために移動することはめったにありません。統計によると、ドイツの平均は230人であるのに対し、市内の住民10万人あたり138.3人の開業医がいます。これは、高齢者の専門家がまもなく不足することを示唆しています。投資家は、新しいクリニック、ナーシングホーム、下宿の開設に投資することができます。
最後に、保証された需要は、学生寮、手頃なカフェ、若者向けの娯楽施設、およびコーヒーショップのサービスによって享受されます。しかし、そのような企業が大学のすぐ近くにあることを条件とします。
市内の住宅および商業用不動産の平均コスト
デュイスブルクの不動産市場では、圧倒的な数の住宅提供が低価格セグメントのアパートと住宅を指しています。市内には豪華な別荘や高級マンションはほとんどありません。多かれ少なかれ快適で注目に値する家は、ライン川の近くと工業地帯がない地域のいくつかのレクリエーションエリアの近くにあります。しかし、主に市の南とラインの左岸に、売りに出されている一戸建てまたは二戸建ての家もたくさんあります。
かなり魅力的な場所にあるアパートもオファーに含まれています。たとえば、ルメルン-カルデンハウゼンでは、広々とした90 m2の屋根裏部屋の3部屋のアパートは、バルコニーを含めて約20万ユーロの費用がかかります。
デュイスブルク北部の人気の住宅地ベールでは、このような物件は珍しくありません。ここでは、市場は大きく、不動産の種類の多様性の点で多様化しています。上層階でも下層階でも、庭でも、バルコニーでも、ベールの開発エリアでは、最も要求の厳しいバイヤーでさえ、探しているものを見つけることができます。同時に、住居の面積とその特徴のいくつかに応じて、価格は170,000から400,000ユーロの範囲に保たれます。
しかし、ここの新しい建物はすでにより良い場所にあります。面積100㎡の1階の3部屋のアパートの場合、価格は260,000ユーロに設定されており、庭は料金に含まれています。
少し東のブッフホルツでは、オファーはもっと控えめです。魅力的な場所にある場合でも、70m2の3部屋のアパートが60,000ユーロの価格で販売されています。
| 区域 | 不動産需要のダイナミクス（％） |
|---|---|
| ヴァルズム | |
| アルデンラード | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| ファーン | 4.2 |
| オーバーブルック | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| ウェホーフェン | -6.8 |
| ハンボルン | |
| アルトハンボルン | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| オーバーマルクスロー | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| マイデリッヒ/ベーク | |
| ベック | 0 |
| ベエッカーヴェルト | 0 |
| ブルックハウゼン | 0 |
| ラール | -3.9 |
| ミッテルマイデリッヒ | -1.9 |
| オーバーマイデリッヒ | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| ベール | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| ルーアオルト | 0 |
| ラインハウゼン | |
| ベルクハイム | 3.7 |
| ホッヘンメリッヒ | 0 |
| フリーメールスヘイム | 0 |
| ラインハウゼン-ミッテ | 1.9 |
| ルメルン-カルデンハウゼン | 0 |
| デュイスブルクミッテ | |
| アルトシュタット | 5 |
| デルヴィーエテル | -5.2 |
| ドゥイッセルン | 0 |
| ホッホフェルド | 0 |
| カッスラーフェルト | -1.9 |
| ノイドルフノルド | -1.6 |
| ノイドルフ・スード | 0 |
| ノイェンカンプ | -7.5 |
| ヴァンハイマーオルト | 3.7 |
| デュースブルク・スード | |
| ビッシンクハイム | 0 |
| ブッフホルツ | 6.9 |
| グローセンバウム | 1.7 |
| ハッキンゲン | -4.9 |
| フッテンハイム | 3.8 |
| ミュンデルハイム（エーインゲン、ラインハイム、セルムとホルトゥムを含む） | 8.6 |
| ラーム | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| ヴァンハイム-アンガーハウゼン | 0 |
| ヴェーダウ | 3.3 |
デュイスブルクの商業用不動産は、公証人の手数料、税金、ブローカー手数料の追加費用を考慮しても、安全に安価と呼ぶことができます。次の表は、最も人気のある商業ビルの現在の価格を知るのに役立ちます。
| プロパティオブジェクト | 築年 | 面積、m2） | 収益性（％） | 絶対所得（EUR） | 費用（EUR） | 追加。費用（公証人、購入税、ブローカーの手数料） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2つの長屋 | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| オフィスビル | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| アパートのポートフォリオ | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| 投資用地 | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
さまざまなサイズのアパートの価格
ここに2つの表があります-1つ目は、デュイスブルク、ノルトラインヴェストファーレン州、およびドイツ全体の1平方メートルのアパートエリアの平均コストのアイデアを得るのに役立ちます.2つ目からの情報表は、2021年から2021年までの期間のアパートのコストのダイナミクスを理解するのに役立ちます。
次の表には、都市のどのエリアが選択されるかに応じて、デュイスブルクでアパートを購入できる価格に関するデータが含まれています：
さまざまなサイズの個々の住宅の価格
次の2つの表は、デュイスブルクで個々の住宅を購入する見込みを評価するのに役立ちます。最初の表の情報は、2021年現在のデュイスブルク、ノルトラインヴェストファーレン、ドイツの住宅の平均コストと、 2番目の表は、2021年から2021年までの民間の建物へのお金の変化のアイデアを形成するのに役立ちます：
デュイスブルクの特定の地区にある民家の面積の1平方メートルの現在の平均価格は、以下の表に反映されています：
次の表は、デュイスブルクの戸建住宅の市区町村別の平均市場価格を示しています。
| 区域 | 住宅価格（ユーロ） |
|---|---|
| ヴァルズム | |
| アルデンラード | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| ファーン | 149.000 |
| オーバーブルック | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| ウェホーフェン | 108.000 |
| ハンボルン | |
| アルトハンボルン | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| オーバーマルクスロー | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| マイデリッヒ/ベーク | |
| ベック | 136.000 |
| ベエッカーヴェルト | 126.000 |
| ブルックハウゼン | 125.000 |
| ラール | 141.000 |
| ミッテルマイデリッヒ | 180.000 |
| オーバーマイデリッヒ | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| ベール | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| ルーアオルト | 206.000 |
| ラインハウゼン | |
| ベルクハイム | 266.000 |
| ホッヘンメリッヒ | 208.000 |
| フリーメールスヘイム | 199.000 |
| ラインハウゼン-ミッテ | 113.000 |
| ルメルン-カルデンハウゼン | 292.000 |
| デュイスブルクミッテ | |
| アルトシュタット | 293.000 |
| デルヴィーエテル | 314.000 |
| ドゥイッセルン | 374.000 |
| ホッホフェルド | 228.000 |
| ノイドルフノルド | 360.000 |
| ノイドルフ・スード | 325.000 |
| ノイェンカンプ | 193.000 |
| ヴァンハイマーオルト | 187.000 |
| デュースブルク・スード | |
| ビッシンクハイム | 297.000 |
| ブッフホルツ | 282.000 |
| グローセンバウム | 441.000 |
| ハッキンゲン | 530.000 |
| フッテンハイム | 242.000 |
| ミュンデルハイム | 295.000 |
| （Ehingen、Rheinheim、Serm und Holtumを含む） | |
| ラーム | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| ヴァンハイム-アンガーハウゼン | 267.000 |
| ヴェーダウ | 256.000 |
以下は、現在販売されているデュイスブルク地区の1平方メートルのマンションの現在の価格です。
| 区域 | マンション価格（EUR / m2） |
|---|---|
| ヴァルズム | |
| アルデンラード | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| ファーン | 800 |
| オーバーブルック | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| ウェホーフェン | 1.400 |
| ハンボルン | |
| アルトハンボルン | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| オーバーマルクスロー | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| マイデリッヒ/ベーク | |
| ベック | 600 |
| ブルックハウゼン | 450 |
| ラール | 650 |
| ミッテルマイデリッヒ | 800 |
| オーバーマイデリッヒ | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| ベール | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| ルーアオルト | 1.200 |
| ラインハウゼン | |
| ベルクハイム | 1.100 |
| ホッヘンメリッヒ | 650 |
| フリーメールスヘイム | 1000 |
| ルメルン-カルデンハウゼン | 1.600 |
| デュイスブルクミッテ | |
| アルトシュタット | 1.300 |
| デルヴィーエテル | 1.100 |
| ドゥイッセルン | 1.500 |
| ホッホフェルド | 550 |
| カッスラーフェルト | 850 |
| ノイドルフノルド | 1.300 |
| ノイドルフ・スード | 1.200 |
| ノイェンカンプ | 1000 |
| ヴァンハイマーオルト | 800 |
| デュースブルク・スード | |
| ビッシンクハイム | 950 |
| ブッフホルツ | 1.200 |
| グローセンバウム | 1.500 |
| ハッキンゲン | 1.300 |
| フッテンハイム | 800 |
| ミュンデルハイム （Ehingen、Rheinheim、Serm und Holtumを含む） | 1.150 |
| ラーム | 1.900 |
| ヴァンハイム-アンガーハウゼン | 1.050 |
| ヴェーダウ | 1.050 |
地区別の住宅用および商業用不動産の賃貸価格
高い失業率、高齢化、人口減少、低所得の家族や移民のための社会住宅の大部分-これらの状況は、地元の不動産市場に最善の影響を与えませんでした。賃貸料は長い間下がっていますが、今日ではデュイスブルクの魅力的な場所でもかなり安くアパートを借りることができます。
その後の転貸のために住宅を借りることは不採算になります。市場には十分なオファーがあり、当局は空のアパートを処分することさえあります。
商業用不動産の賃貸については、家主の賃料も控えめと言えます。しかし、転貸でお金を稼ごうとする価値はありません。自給自足のレベルに到達するための訪問者が不足しているため、多くの施設が閉鎖されています。簡単に言えば、起業家は所有者に過大な支払いをすることなく、適切な施設を簡単に見つけることができます。
いくつかのタイプの商業用不動産の現在の賃貸価格を以下の表に示します。
| 商業用不動産 | 面積、m2） | 1 m 2の費用（ユーロ） | 総費用（EUR） |
|---|---|---|---|
| オフィスビル | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| 事務所スペース | 184 | 11.96 | 2.200 |
| 物流倉庫 | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| ビル1階の小売スペース | 160 | 4.50 | 720 |
| 通りにテーブルがあるカフェ | 300 | 8.34 | 2.500 |
| バー | 140 | 5.72 | 800 |
| レストラン | 595 | 2.11 | 1.250 |
| ミニホテル | 300 | 5,00 | 1.500 |
| 土地（通信） | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| 正確な販売のワイン倉庫 | 240 | 4.38 | 1.050 |
さまざまなサイズのアパートを借りるための価格
デュイスブルクの賃貸住宅の需要は、ドイツ連邦共和国の平均に匹敵します-アパートの賃貸の発表の発表の日からテナントとの契約の署名まで、それは平均14日かかりますここ。比較のために、ベルリンでは、アパートを借りたい人は10日で検索され、フライブルクでは6日で検索されます。
デュイスブルクの居住者は、光熱費やその他の住居維持費を考慮しない場合、月収の平均14.1％をアパートの賃貸に費やしています。家庭ごみ、温水、冷水、冷暖房、電気の除去サービスの費用を支払うために、住民はさらに月額約170ユーロを確保しました。
以下の表に注意してください。 1つ目はデュイスブルクのアパートの平均賃貸価格に関する情報を含み（比較のために、ノルトラインヴェストファーレン州とドイツの連邦州の平均価格も示しました）、2つ目の表は賃貸費用の変化に関する情報を反映しています。 2011- 2017年のアパート：
以下の表は、デュイスブルクのいくつかの地域でアパートを借りる平均費用に関する情報を提供します。
民家賃貸価格
デュイスブルク、ノルトラインヴェストファーレン州、ドイツ連邦共和国の100 m2、150 m2、200m2の民間住宅の平均賃貸価格を下の最初の表に示します。そして2番目の表は、2011年から2017年の住宅賃貸価格のダイナミクスを反映しています。
結論
デュイスブルクには現在、一戸建て住宅がたくさんあります。高い失業率は、長年にわたって低価格帯の不動産価値を押し下げてきました。多くの地域、特に港の北で現在利用可能な住宅は間もなく取り壊され、近代化されます-新しい駐車スペースが装備され、有望なビジネスが計画されており、当局は公共スペースの改善も報告しています。
デュイスブルク南部のラインハウゼンでは、都市構造は村のようなものです。近代的な一戸建て住宅が点在していますが、戦後の対照的な段々になった住宅団地が、改修を必要としてあちこちに出現しています。
そして、街の最北端、バールとヴァルズムでは、レクリエーションエリアや公共の場所の近くに同様の都市構造が存在します。
一般的に、デュイスブルクの大規模住宅地の数は減少する傾向にあり、これは主に街路の活発な緑化と十分に発達したインフラストラクチャーにより、生活水準の向上に寄与するはずです。
潜在的な買い手は、長期的な視点を持った不動産オプションを検討し、その地域を注意深く評価する必要があります。どの場所と物件が引き続き良好に機能し、テナントに良い生活を提供するかを理解する必要があります。
そのため、デュイスブルクの住宅および商業用不動産の投資魅力を分析する過程で、次のマイナス要因が見つかりました。
- 街の人口は絶えず減少しています。デュイスブルクの住民の平均年齢は40〜45歳で、一部の地域では50歳です。
- 市内の特定の地域で未開発のインフラストラクチャ。
- 地元住民の生活水準が低い。
- 非常に高い失業率。
- 人口の低い支払能力。
- どこからでも見える工業用の物体によって台無しにされた少数の緑のエリア。
デュイスブルクで不動産を購入することを支持する良い点は次のとおりです。
- 住民の生活の質を改善するための当局の絶え間ない努力、開発区域の積極的な建設、街路の緑化、工場と住宅団地の間の遮音壁の建設、駐車スペースとレクリエーションエリアの数の増加。
- 大学、クリニックの存在。
- デュッセルドルフに近い、開発された輸送リンク。
- 多くの事業を営む産業企業、サービス会社、工場、ハイテク産業の存在。地元の川と港のおかげで、街の経済は安定していると言えます。
- 賃貸料が安く、アパートや家のコストが安い-デュイスブルクの現在の不動産価格は、資本が少ない初心者の投資家が物を買うことを可能にします。
また、市の不動産市場を評価する際に導くべき主な指標を思い出してみましょう。
| 平均賃貸価格 | 5.30ユーロ/ m2 |
| 平均住宅価格 | 243,000ユーロ |
| マンションの平均費用 | 1,050ユーロ/ m2 |
| アパート面積1m2（30m2）の平均費用 | 1389ユーロ |
| 前年（2017年）と比較した不動産価格のダイナミクス | 0.019 |
