2021年のドイツの財産管理

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海外で家を買うことは、すべての投資家の生活の中で重要なイベントです。しかし、契約が締結された後、新しい所有者の煩わしさは減りません。それどころか、今後は現地の法律や規制を考慮して購入の面倒を見る必要があります。これは、個人の代表者を配置するのに便利です。この代表者は、物件を引き継ぐ煩わしさからあなたを救い、テナントに賃貸することを最大限に活用するのに役立ちます。ここで一定量の平方メートルを購入しようとする人は誰でも、ドイツの財産管理の基礎となる原則を研究する必要があります。

信頼管理：概念の背後に隠されているもの

「信頼」などの用語は、世界のほとんどの国の特定のサークルで使用されています。いずれにせよ、先進国の法律は、不動産の所有者の権利の一部を他の人に譲渡することになると、確かにそれと連動します。ほとんどの場合、これらの権利の範囲は、疎外手続きを除いて、それを使用するすべてのアクションに適用されます。権限を与えられた人はそのような力を与えられていません。

外国人は自分の家のある国にずっと滞在できないため、管理の必要性が生じます。いずれにせよ、ドイツの州では、所有権を取得したという事実は、居住許可を取得する機会を提供しません。はい、それは有益な側面から所有者を特徴づけますが、居住性を提供しません。

外国の不動産の幸せな所有者は、母国に滞在している間、公共料金の適時の支払い、テナントによる家賃の口座への資金の支払いを追跡することができず、アパートの慎重な取り扱いを監視することができません。全体。これはすべて、公式の代表者によって行われます。

したがって、信頼できる会社は次のことを行う必要があります。

居住物に関連するすべての関係者（テナント、所有者、公益事業者、地方行政機関）との通信を継続します。
関連するすべての支払いを実行し、リース契約に基づいて支払いを監視します。
すべての金融取引について所有者に報告を提供する。
テナントからの苦情を受け入れる。
メールを受信します。
施設の修理を確実にするため（材料と労働の支払いは別々に支払われます）;
必要に応じて、新しいテナントを探します。

したがって、権限のある代表者は、所有者自身が自分の資産と常に同じ領域にいる機会があった場合と同じように、不動産の管理に関連するすべての技術的および経済的問題に対処します。

購入するアイテムを選択する際の考慮事項

2021年に海外の不動産の購入がマークされている場合は、良い価格の何かがあなたに届いたときだけでなく、成功した取引が考慮されることを忘れないでください。ほとんどの場合、オブジェクト自体が重要です。何かを決定する前に、次の特性を考慮してください。

家やアパートの場所。ドイツの大都市では、未請求の住宅を取得することは非常に困難です。ベルリンやミュンヘンなどの都市で取得することに決めたものは何でも、いつでもこの家を借りることができます。田舎についても同じことは言えません。
建設の質。この国のすべてがとても良いという事実にもかかわらず、老朽化したまたは低品質の施設に行く可能性は非常に高いです。これは、購入に関するすべてを知る必要があることを意味します。建設日、使用されている材料に関する情報、可能であれば、家のインフラストラクチャ、ファサード、その他の技術的特性です。屋根、暖房、壁に特に注意してください。最後の修理がどのくらい前に行われたか、建設後にどのような変更が行われたかを指定します。おそらく、耐力壁が影響を受けたか、床が断熱されていました。
要求された値が特定の地域の市場に準拠していること。非常に多くの場合、それは誇張されています。これは前の所有者の個人的な気まぐれです。
施設の所有者の会議の結論を注意深く研究してください。非常に有用な情報が含まれている場合があります。
光熱費を分析します。それらが過充電されているかどうかにかかわらず、それらがどれほど定期的に預けられたかが重要です。そのような事実が起こった場合、あなたはその理由を知る必要があります。以前の所有者は、この問題に関する法的手続きの段階にあることが判明する可能性があります。
売却時に何人の人が物件を所有しているかを明確にします。

取引日の前に、あなたはあなたの購入について少しの疑いを持っているべきではありません。

管理会社にどのような責任が割り当てられているか

投資家としての購入者の主な目標は、購入を最大限に活用することです。定期的に家賃を払い、委託物件を大切に使い、家主にちょっとしたことを気にしないテナントを探したいのは当然です。この点で、ドイツの代表者にどのような仕事を任せることができるかを正確に理解することが重要になります。

商業的側面

まず、仲介業者が引き受ける商業的なニュアンスに対処しましょう。

銀行口座を開設する。プリンシパルが既存のアカウントの使用を許可する場合があります。このアカウントで、管理会社はすべてのトランザクションをオンラインで実行できます。同時に、受託者は賃貸口座を管理するだけであり、受け取った資金を自分の必要に応じて使用する権利を取得することはありません。
家賃の支払いの受領の管理。
宿泊費が時間通りに支払われなかった場合、テナントにアラートを送信します。
現在のすべての費用の支払い：税金、ローン、さまざまなサービス。必要な書類とお金がすべて揃っていれば、レンタル口座から支払いが行われます。
認可された組織（水、ガス、暖房、電気）のユーティリティの消費量の年次再計算の実装。
テナントとの運用コストの年次調整。
すべての支払いに関するレポートを提供します。
宿泊基金の支払いに対する質権の受領と保管を追跡する。
請求書に変更があった場合は、物件の所有者にレポートを提供します。
賃貸口座の資金の移動に関する家主への年次報告。

技術的な問題の解決

管理会社は、財務上の問題に加えて、建物や構造物を扱う際に必然的に直面しなければならないすべての技術的な問題の解決を想定しています。特に、所有者は次の支援を頼りにすることができます。

計画的および計画外の両方のさまざまなタイプの修理作業の編成と実施。これは、古いまたは使い古された通信システムまたは建物自体の一部の更新である可能性があります。これには、緊急事態の結果として必要になった修理も含まれます。
消費されたリソースを節約および最適化するために必要な対策を講じます。

この責任のリストは完全ではありません。それは、プロパティの所有者の個人的な要件とオブジェクト自体の特性に依存します。

法的および代表的な問題

最も難しいものは、外国の法律との関係に影響を与える法的な領域と見なすことができます。ドイツ語の適切な知識、経験、およびコマンドがないと、住宅または商業スペースの所有者は、自分にとってかなり不利な状況に陥る可能性があります。結局のところ、ドイツ連邦共和国の法律には多くの落とし穴があり、それをよく知っている人だけが回避することができます。したがって、法的な観点から、管理会社は次の点に対処する必要があります。

不動産の所有権の問題に関連するすべての州の機関およびその他の構造における所有者の利益を代表します。
プロパティマネジメントを最適化するために、サードパーティやテナントと交渉する
賃料の値上げについては、オーナー様との合意後、入居者様にお知らせください。
住宅所有者に代わって賃貸借契約を締結し、終了します。
通信を行い、委託対象に関するすべての通信を保管します。受け取った手紙と通知のコピーを所有者に提供します。
被保険者のイベントが発生した場合は、保険会社と協力してください。
弁護士の介入が必要な場合は、弁護士と対話します。

このリストも最終的なものではありません。完全なリストは、建物の特性とその状態によって異なります。

あなたが専門家にあなたの財産を信頼することを確実にする方法

部外者に委ねなければならない問題の重要性を考えると、不動産所有者の主な関心事は管理会社の正しい選択であると考えるのは非常に論理的です。そして、ここでいくつかの点を覚えておくことが重要です。

ほとんどの場合、プロパティマネジメントサービスはあなたが購入する不動産業者によって提供されます。これは、再販業者が提供するアフターサービスの1つです。
商業用の建物、つまり商業用不動産の場合、原則として所有者自身が管理責任を負います。それはより収益性が高く、より安く、より信頼性があります。それでも信頼できる人を雇う必要がある場合、この場合、所有者は自分が誰を優先するかを独自に決定する権利があります。
アパートを買う場合は少し違います。これは、建物の一部のみが取得されているためです。したがって、受託者の選択に間接的にのみ影響を与えることが可能になります。これは通常、所有者の総会での投票によって決定されます。

では、どうやってあなたの財産を安全な手に渡せるのでしょうか？ 1つ確かなことは、評判の良い組織が必要だということです。まず最初に、関心のある仲介者の管理下にあるオブジェクトの数を指定します。