ポーランドで住宅用または商業用不動産を取得することを決定したが、購入に必要な金額がすべて揃っていない外国人は、絶望しないでください。2021年のポーランドの住宅ローンは、この国の市民だけでなく利用できます。ポーランドの銀行は、外国人に不動産の建設や購入のためのローンを積極的に提供し、住宅ローンに有利な貸付条件と低金利を提供しています。ポーランドで住宅ローンを取得するには、外国人はいくつかの規則を遵守し、必要なすべての書類を準備する必要があります。
ポーランドの不動産の取得
ポーランドの不動産はますますCISから市民を引き付けています：2021年以来、ウクライナとロシアの市民は外国のバイヤーの間で主導的な地位を占めてきました。外国人によるポーランドのアパート、家または土地区画の所有権は、少なくともポーランドの居住許可または市民権を取得するプロセスを単純化しないことに注意する必要があります。
商業用不動産を購入する場合（国の経済の発展に貢献する）と同じ場合、ポーランドの州からの小さな好みが可能です-たとえば、居住許可のステータスを取得するときやビザを申請するとき：登録することができますご自宅ではホテルの予約等は不要です。
ポーランドの不動産の取得の人気の理由は異なります、すなわち：
- 他のEU諸国と比較するだけでなく、ロシア連邦、ウクライナ、ベラルーシの住宅価格と比較して手頃な価格で。
- 住宅ローンの幅広い可能性。
- 利益を上げて投資し、利益を上げる機会に。
不動産価格は、そのサイズ、それが配置されている都市、および都市自体の場所によって異なります。最高価格は1平方あたり6から9千ズウォティです。 m-ワルシャワ、クラクフ、グダニスク、ポズナン、ヴロツワフ。より低い-1平方あたり4000から5000ズウォティ。 m-ウッチ、プシェミシル、シュチェチン。
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住宅ローン：金利、ローンの支払い
住宅ローンを返済する際のトラブルを避けるために、あなたはその登録の条件を完全に理解し、必要なすべての支払いとあなた自身の能力を計算する必要があります。ポーランドでは、ローンの債務者に対する態度は非常に否定的であり、国の支援を期待すべきではありません。
ポーランドの金融およびビジネスポータルwww.bankier.plは、2000年以来、訪問者に信頼できる情報を提供し、投資、ビジネス、および個人の財務管理の分野で正しい意思決定を行うのに役立っています。このサイトでは、銀行から最高のオファーを選択したり、年間住宅ローン金利に関する最新情報を入手したり、計算機を使用して支払いのサイズを計算したりできます。
ポーランドの銀行システムの機能に関する多くの有用な情報は、記事「ポーランドの銀行と銀行システム」を読むことによって得ることができます。
ほとんどの場合、ポーランド共和国で住宅を購入するためのローンは、国の通貨であるズウォティ（PLN）で発行されます。
2021年以降、ポーランドでは不動産の最低初期拠出額が引き上げられました。以前の銀行が住宅ローンで住宅のコストの100％をカバーできた場合、現在、ポーランドの金融監督委員会の勧告に基づいて、不動産の価値の80％（最大90％）のローンを発行できます。 -銀行自身の裁量で）。
これに応じて、住宅ローンの支払いの計算が行われます。支払いには以下が含まれます：
- 変数（WIBOR-ワルシャワ銀行間オファーレート）は、銀行間市場における銀行間の基本為替レートのパーセンテージです。その平均値は、原則として、ポーランドの金融政策決定会合（RPP-RadaPolitykiPieniężnej）によって3か月（3M）ごとに改訂されるため、上下に変化する可能性があります。 2021年には、個々の銀行は6か月または1年に1回決済できます。
- ローンを付与するための1回限りの手数料（marża）。この手数料は、ローンが発行されたときに設定され、契約で固定され、変更されなくなります。ローンの金額と期間、初回の分割払いの金額、銀行のプロモーションオファーなどは、証拠金の金額に影響を与える可能性があります。銀行が購入に投資する金額が少ないほど、証拠金の金額は少なくなります。
- 実際の年利（Oprocentowanie / RRSO）は、銀行の費用、ローンの金額、住宅ローンが発行された期間、保険などを考慮して計算されます。毎月の支払い額（rata）はそれに依存します。
www.bankier.pl/で計算機（kalkulatorkredytów（hipotecznych））を使用してコストを事前に計算できます。
RRSO（rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania）のパーセンテージと毎月の支払い（rata）を計算するには、次のようにする必要があります。
- Webサイトにアクセスし、「Twojefinanse」列でサブカテゴリ「Kredytyhipoteczne」を選択します。
- 開いたページで、オプション「Pokażopcjezaawansowane」を開き、必要なデータを入力します。たとえば、アパートの費用-20万ズウォティ、ローンの金額-18万ズウォティ、借り手の年齢-30歳、ローン返済期間-35年;
- 「Kredytyhipoteczne-Sprawdźofertę」で「Sprawdźofertębanków」を選択します。
得られた計算に基づいて、異なる銀行のオファーを比較することが可能です。したがって、マージンは1.89〜2.92％、RRSO（4.05〜5.35％）、ラタ（754〜866ズウォティ）になります。最適なオプションを選択すると、この銀行またはその銀行のコンサルタント（doradca finansowyまたはhipoteczny）のサービスを利用できます。このコンサルタントは、クライアントの信用度を確認し、最適なオプションを提案し、銀行に申請書を送信して、交渉を支援します。売り手。これらのサービスは購入者には無料です。コンサルタントは、発行されたローンの手数料を銀行から受け取ります。
これらの支払いに加えて、次の費用を準備する必要があります。
- 初期支払い（銀行によって異なりますが、最低-不動産の価値の10-20％）。拠出額は債権者の給与にも影響されます。拠出額が低いほど、拠出額は大きくなります。
- 銀行手数料（prowizja）-0％以上から。多くの場合、銀行は住宅ローンが発行される前にそれを支払うように要求します、時にはそれはローン金額と毎月の支払いに含まれています。銀行が提供する追加の商品の1つを使用すると、手数料を支払う必要がなくなります。
- ドキュメンタリー保険（ubezpieczenie pomostowe）。リスクを軽減するために、銀行は住宅ローンの全額返済まで土地登記（ksiega wieczysta）のセクションIVに入ることができます。エントリーが行われる前に（これには時間がかかる場合があります）、銀行はマージンを増やすか、リスク保険に追加料金を請求する場合があります。
- 銀行員または第三者の専門家による不動産鑑定（oplata za wycene nieruchomosci）の支払い。
- 借り手の追加の生命保険（inne ubezpieczenia）;
- その他の手数料および手数料（inne oplaty i prowizje）。そのような支払いは、あなたが予定より早く住宅ローンを返済したい場合、またはあなたが時間通りにお金を支払わない場合に発生する可能性があります（契約にはそのような場合の支払いのリストが含まれています）。
外国人によるポーランドの住宅ローンの登録
EU加盟国の市民は、ポーランドの銀行にポーランド人と同じ条件で住宅ローンを申請する機会があります。外国人のための住宅ローン-CISを含むEU以外の国の市民は、特定の基準への準拠を徹底的にチェックし、いくつかの追加文書を提供した後にのみ可能になります。
外国人による不動産購入のためのローンを取得するための条件の詳細については、記事「2021年のポーランドにおける外国人のための住宅ローン」を参照してください。
CIS市民に対する銀行の要件
外国人がローンを発行するための追加要件の単一のリストはないため、各銀行は独自のルールを確立できることに注意してください。そのため、場合によっては、ポールズカードがあれば、少額のローンを簡単に取得できます。必要に応じて、外国人がレジデンスカードを必要とする場合もあります。
ほとんどの場合、ポーランドの銀行は外国人に次の要件を提示します。
- 外国人の身元を確認する（有効なパスポート）。
- 申請者がポーランドに滞在してローンを組むことの合法性を確認する。
- ポーランドの居住許可（meldunku）の存在を確認します。
- 法的な収入源を示す（文書化する必要があります）。
- （ポーランドまたは居住国で）前向きな信用履歴を持っている。
- PESEL番号があります。
ローンを申請する際に必要な書類とその費用はいくらですか
住宅ローンを取得するために必要な書類のパッケージには、次のものが含まれます。
- 国際パスポート;
- ポーランドの永住権カード（kartystałegopobytu）または一時的な在留カード（karty czasowego pobytu）で少なくとも12か月間。 2番目のケースでは、ローンの条件はその有効期間に対応します。
- 税金の支払い証明書（zaświadczeniaoniezaleganiuw podatkach）;
- 過去3〜6か月間の給与証明書（無制限の雇用契約を結んでいる場合-umowa o prace na czas nieokreslony）;
- 1年前の契約と過去3〜6か月の収入証明書（特定の期間の雇用契約がある場合-umowa o prace na czas okreslony）;
- 過去6か月または1年間の所得証明書（契約に基づく契約に基づくポーランドでの雇用の場合-umowa zlecenia /odzieło）;
- 1年から2年の収入証明書（ポーランドであなた自身のビジネスを運営している場合）;
- 警察通関証明書（zaświadczenieoniekaralności）;
- ポーランドのBIKレポート（Biuro Informacji Kredytowej）、PIT支払いの証明書、および申請者の銀行口座での資金移動の履歴。
- ビルダー（開発者）または不動産の売り手との予備契約（umowawstępna）。
- ポーランドに5年未満住んでいる外国人が家や土地を購入した場合の不動産の購入について、ポーランド内務大臣からの許可。国境地帯にある不動産を購入するには、許可も必要です。
また、銀行の支店または銀行のWebサイトでオンラインで特別な質問票に記入する必要があります。
銀行は、サービスに対して1回限りの手数料を請求します。これは融資額の最大3.5％です。
借り手はまた、契約に署名する前に、宣言された値が実際の値と一致するかどうかを確認するために不動産（opinia rzeczoznawcy）を検査する銀行の代表者（200〜300ズウォティ以内）のサービスの料金を支払います、および契約の付属書に署名します。ほとんどの場合、このような検査は、新規または未知の会社が開発者として行動する場合、および二次住宅ストックを購入する場合に実行されます。
ポーランド内務省の許可証の発行には、1,848ズウォティの州手数料と一緒に費用がかかります。
銀行との関係の登録
実務によれば、住宅ローンの場合、外国人はほとんどの場合、すでに顧客であるポーランドの銀行に申請します。銀行口座がなければ、安定した銀行システムと開発されたオンラインバンキングを備えた国に住むことは非常に困難で不合理です。
さらに、ポーランドの銀行で口座を開設するのは非常に簡単です。これには最小限の書類が必要です。ビザ付きのパスポートと在留カードです。銀行口座とスタンダード銀行カードは無料で提供されます（2021年8月8日まで）。
ポーランドの銀行に口座を開設するもう1つの利点は、少額の消費者ローンを利用できることです。それに関連するすべての義務のタイムリーな支払いの後、肯定的な信用履歴に関する情報は、住宅ローンを検討し、肯定的な決定を下すときに決定的な役割を果たすことができる信用情報局（BIK）に送られます。
ポーランドで住宅ローンを取得するためのアルゴリズムは単純です。
- 開発者/販売者との予備契約に署名する。
- 銀行への書類のパッケージの取り扱い。
- 銀行による申請の検討およびすべてのデータの検証（7〜14日以内）。
- ローン契約に署名する（ustanowienie hipoteki）。不動産の売り手、銀行口座、銀行預託機関などに送金する方法を含め、そのすべての条件は銀行と借り手の間で個別に交渉されます。
その後、公証人で売り手との最終合意に署名し、地籍部に要求することができます。買い手が銀行に契約を提出するとすぐに、銀行は合意された時間枠内に売り手にお金を送金します。
現金またはポーランドの銀行の住宅ローンを取得する方法の詳細をご覧ください
住宅ローンを申請する際の追加の支払いと税金
住宅ローンで不動産を購入する際の追加の支払いは、主に公証人サービスの料金（公証人料金）を意味します。さらに、ポーランドの対応する税金も支払う必要があります。
公証人は、当事者が示した不動産の価値に応じて、自らの裁量で報酬額を決定しますが、国務省の命令により定められた額を超える額を請求する権利はありません。ポーランドの正義「公証人の手数料の最高額について」2004年6月28日の第1564号、およびVAT（23％）。
規則のパラグラフ3によると、6万から100万ズウォティの資産価値で、レートは1,010ズウォティに取引金額の0.4％を加えたものになります。 100万から200万の取引の登録は、すでに4,770ズウォティで、金額の0.2％と見積もられています。
たとえば、20万ズウォティ相当のアパートを購入する場合、公証人の手数料は1010（レート）+ 800（金額の0.4％）+ 416.3（23％VAT）= 2226.3ズウォティになります。
すべての公証人事務所は最大基準を設定するよう努めているため、最初に予想される支払いについてよく理解しておくことをお勧めします。過度の要求があった場合は、いつでも別の公証人に連絡することができます。
料金に加えて、公証人は次の支払いも行います。
- 行為からの抜粋を作成する（A4ページあたり平均PLN 6）。少なくとも6つの抜粋が必要です-内務省、裁判所（その部門に家の登録簿があります）、測地サービス、財務省、および契約当事者。
- 家の本がない場合に家の本（200 PLNネット）に記入する必要性に関する声明の訴訟費用-その生産の申請のための追加の60 PLN（ネット）。
当事者はこれらの費用を半分に負担します。
興味深い事実。ポーランドの法律によると、不動産取引の金額は、締結日から5年以内に見直すことができます。これは、実際の価格の過小評価に対抗し、取引額を減らし、税金を減らすために行われます。
二次住宅の不動産を購入する場合、購入者は課税ベース（不動産の市場価格）の2％の民事訴訟税を支払う必要があります。開発者から住宅を購入する場合、この税金は請求されません。
住宅ローン契約を締結する際の購入者のもう1つの追加費用項目は、いわゆる住宅ローン税（Podatekodczynnościcywilno-prawnych（PCC））です。これは、公証人との契約に含めるか、税務署で14日以内に支払う必要があります。不動産の購入日（確定申告PCC3）税率は0.1％です。
外国人に人気のポーランドの銀行
ポーランドには安定した銀行システムがあります。ポーランドと外国の銀行の数十が国内で運営されています。住宅ローンを取得しようとしている他の国の市民は、主に外国人と協力し、彼らにローンを提供する準備ができており、最も収益性の高いオプションを提供し、さらに信頼できるポーランドの銀行に興味を持っています。
クレジットの条件について言えば、ポーランドで永住権カードを受け取った外国人は、長期（30〜45年間）のローンを取得する可能性が高いことに注意してください。ポーランドの一時滞在カードを所持している外国人にとっては、カードの有効期間を超えない期間ローンが発行されます。
外国人の間で最も人気のある銀行は次のとおりです。
- MBank。外国人の要件はここで最も忠実です：最小限の書類、オンライン登録の可能性、迅速な決定（前向きな信用履歴とこの銀行との協力がある場合、その後1〜2日）。銀行は、クライアントの雇用主に連絡することにより、雇用の事実を確認することができます。不利な点は、より高い金利です。
- ミレニアム。この銀行は、ロシア、ウクライナ、その他のCIS諸国の市民、および全国の多数の支店と協力した経験があります。銀行のウェブサイトから申請書を提出し、口座を開設することができます。ローンを申請するには、パスポート、雇用主との契約書、3か月間の収入証明書、居住許可を提出する必要があります。
- WBKバンクザコドニ。銀行はCISの市民と協力していますが、顧客に対してより厳しい要件を提示しています。ウェブサイトからオンラインで申請することは可能ですが（個人的な訪問は必要ですが、ローン申請書に署名するため）、銀行は身分証明書、居住許可条件、給与と信用履歴、雇用主に関する情報を要求して確認します、 NS。
- ING Bank Slaskiは、外国人に居住許可の条件を確認し、支払能力の証明を提供することを要求しています（umowaodziełoまたはumowazleceniaを提供できます）。頭金-不動産の価値の少なくとも20％。
- PKOバンクポルスキ。最小初期支払いは、プロパティ値の10％です。銀行はCISの市民に住宅ローンを提供しますが、国内の不動産を購入するには、信用と銀行の履歴、支払能力の確認、およびポーランド内務省からの許可が必要です。
興味深い事実。ポーランドで最も古い銀行の1つであるPKOBank Polski（1919年に設立）は、2004年にリヴィウの「Kredobank」への投資家になりました。したがって、銀行は65年後にリヴィウでの活動を再開しました-1939年まで銀行の事務所はすでにこの都市にありました。
まとめましょう
CIS市民のためにポーランドで住宅ローンを組むことはかなり可能です。外国人が合法的にポーランドに居住し、正式に雇用され、一定の収入源、非の打ちどころのない信用と銀行の歴史を持っている場合、原則として、彼は問題なく住宅ローンを取得することができます。
ポーランドで不動産を購入するには、（銀行によって異なりますが）不動産の価値の10〜20％を支払う必要があります。注意すべき3つの重要なポイントもあります。
- 場合によっては、ポーランドの内務省から不動産を購入する許可を得る必要があります。
- 銀行の選択（ローンの付与と処理の手順の要件は大きく異なる場合があります）;
- 追加費用（取引の登録、公証人）。
その見返りとして、外国人は自分の住居を受け取り、住むか貸し出すかという自分の裁量で処分する権利があります。ポーランドに自分の家があると、いくつかの利点があります。この状況は、マルチビザの取得に貢献し、ポーランドのビザを申請するときにホテルの予約を確認せず、アパートに登録するだけの権利を与えます（これは申請時にプラスになります居住許可）、さらに、ポーランドで車を購入し、登録場所で登録することができます。
