過去数年間で、ドイツの住宅価格は年間平均2〜3％上昇しています。しかし、この国の市場は均一ではないため、投資家がアパートや家を購入する予定の特定の都市の特性に精通している必要があります。オルデンバーグの不動産は信頼できる投資です。なぜなら、西ドイツの都市は投資の可能性が最も高く、経済発展の点で東部の土地よりも進んでいるからです。人口増加率と消費者能力指数が高く、テナントと住宅価格の急激な上昇。
オルデンバーグの不動産市場の特徴
オルデンブルクは、ニーダーザクセン州のグンテ川のほとりに位置する同名の公国の首都であり、人口にとって最高の生活の質を備えたドイツ最大の都市の1つです。オルデンバーグの中心部では数多くの文化イベントが開催されていますが、これは市立図書館、市立博物館、有名な文化センターPFLなどの機関の存在によるものです。日中はショップやブティックが立ち並び、夜はバーが混雑します。
オルデンバーグの人気は、街の面積の14.7％が公園、森、湖、堤防、その他のアウトドアレクリエーションの場所に捧げられているという事実によって促進されています。地元住民はオルデンバーグを都市公園と呼んでおり、当局は再生可能エネルギー源の創出を専門とする4つの研究センターの活動を後援しています。
ニーダーザクセン州で3番目に大きな都市は、社会への容易な統合と移民のための住宅団地の拡大を提供するだけでなく、投資家に十分な機会を提供します。
オルデンバーグは、さまざまな住宅および商業用不動産に収益性の高い投資を提供しています。古い建物と真新しい家の両方が市場に出回っています。
改装された古い建物と古典的なスカンジナビアの別荘の組み合わせは、魅力的なコントラストを生み出します。
オルデンブルクは大学都市であり、地域全体の文化的および経済的中心地です。オルデンバーグ政府は、若い科学者、高収入の優秀な人々を積極的に引き付けています。集落は移民の期待を完全に満たし、人口約16万人の都市の地位に対応しています。
すべての地区が同じように人気があるわけではありませんが、ZiegelhofやGerichtsviertelなどのエリート地区は、魅力の少ないNadorst地区とDonnerschwee地区に隣接しています。ここで住宅価格がそれほど高くないという事実は、おそらく未完成の建設プロジェクトの存在によるものです。
行政的に構造化されたオルデンバーグは9つの地区に分割されており、さらに34の歴史的に形成された地区に分割されています。この都市は人口密度が非常に高いため、個々の住宅を建設するための無料の土地区画が不足しています。建物は至る所で修復されていますが、これまでのところ古い構造物の普及が注目されています。
近年、オルデンバーグは中心部の古い通りにあるコンパクトな家のかなりの部分を失いましたが、街にはまだたくさんのアトラクションがあります。
オルデンブルクの不動産は、ほとんどの場合、四半期ごとの依存関係が特徴です。同時に、住宅地は拡張することも伝統的にすることもできます。
市内中心部には、部分的に修復された豪華な古い建物がたくさんあります。荒れ地は2階建てと3階建ての住宅団地で建てられました。
家を購入してオルデンブルクに住む人は、歩行者専用の快適なエリアがあり、ホテル、ショップ、レストラン、エンターテインメント、ショッピングセンターのほとんどがあるため、中心部にアパートを取得する傾向があります。
以下の表は、オルデンバーグの人気のある地区と自治体の特徴に関する情報を提供します。
| 地区または自治体 | 特殊性 | 人口の特定のカテゴリの魅力 |
|---|---|---|
| オームステデ（アーバンエリアVII） | 田舎の宿泊施設、Bornhorster湖のそばのレクリエーションエリア、家から徒歩数分、多くの魅力的な農家。 | 家族、退職者 |
| クライエンブリュック（アーバンエリアIX） | 混合住宅地、若者や高齢者のためのスペースがたくさんあり、交通機関の接続が良好で、すぐ近くに病院があります。 | 家族 |
| オスターバーグ（アーバンエリアIV） | 活気のある広大なエリア、かなり豊富なアパートメントのセレクション。 | カップル、孤独な人々 |
Tirpitzstraßeに沿って水を見下ろす高価なタウンハウスがあり、残りの家は静かに2列目にあります。オルデンバーグの西は、古典的な、より田舎の住宅地によって支配されています。
東部には今でも多くの古典的な農場と混合住宅地があります。したがって、ここでの価格の範囲もかなり広いです。
KrusenbuschまたはKreyenbrückに新しい複合施設が建設されており、現在、南側全体が住宅地になっています。北部、特にナドルストには、街の近さと成長する地区のアーバニズムを愛する若いカップルや独身者がいます。
DobbenとHaareneschは、別荘とより大きなタウンハウスによって支配されています。これらのエリアは伝統的に家族や高齢者に人気があります。この傾向により、オルデンブルクは住宅費の大幅な増加を記録しました。
西部、たとえばウェクロイやブロハーフェルドでは、古典的な混合住宅地が優勢です。東部では、領土の一部が改装が必要な近代的なタウンハウスや農場で構成されており、最近大きな需要があります。
家族やカップルは南部に定住することを好みます。南部では、リーズナブルな価格のシンプルな家が住宅街にあり、コテージの村はあまりありません。
オルデンブルクの不動産は長い間安全で確実な投資と考えられてきました。オルデンブルクは、ダイナミクスと一般的な価格レベルの点でハノーバーをも上回っています。
この理由は、都市とニーダーザクセン州全体の生活の質の高さと安定した経済状況にあります。オルデンブルクのアパートや住宅に対する高い需要は、住宅用不動産の手頃な価格のレベルを急速に低下させています。唯一の例外は、建設中の新しい建設プロジェクトです。
オルデンバーグは、現在住宅も建設されている中心部に広大な空き地を開発することで、不動産需要の高まりに対応しています。 Donnershviのような軍事地区では、プロジェクト開発者はコンパクトな家に焦点を合わせており、約240の新しい住宅開発が現在建設の最終段階にあります。市内中心部の北東という好立地のため、地元の住宅団地は家族全員、夫婦、独身者を魅了しています。
今後数年間のオルデンバーグ予算の分配計画によると、資金のかなりの部分が建設プロジェクトの協調融資に向けられます。人口の低所得層の住宅の手頃な価格を改善するために、同様の措置が取られています。これが価格開発にどのように影響するかは現在不明です。
いずれにせよ、この都市にはすでに新しい住宅用に準備された魅力的なエリアに十分な土地があります。これは、移民や投資家からの不動産に対する絶えず増大する需要が満たされることを意味します。
以下の表は、オルデンバーグ市民の特定のカテゴリーに典型的な、居住地域の選択の詳細を示しています。
| 孤独な人々 | 夫婦 | 家族 | 学生 | 退職者 |
|---|---|---|---|---|
| センター（Zentrum） | シーゲルホフ | ドッベン | ハーレンター | Bloherfelde |
| 多くの改装された古い建物、パブ、バーが徒歩圏内にあり、優れたコミュニケーションとコミュニケーションサービスがあります。 | 多くの場合、小さな住宅があり、中心部に行くのに便利で、多くのレクリエーションエリアがあります。 | すぐ近くにあるいくつかの高校と応用科学大学、文化と娯楽センターの存在、魅力的な住宅団地。 | 大学の建物にすばやくアクセスする必要がある場合に滞在するのに理想的な場所です。これらは主に中規模の住宅地であり、多くのアパートが賃貸可能です。 | 絵のように美しい住宅街、庭のある魅力的な建物、ショップ、薬局。 |
オルデンバーグは（少なくとも今のところ）古典的なテナント都市であるため、投資家がアパートを借りるために住宅全体を購入することは有益です-このため、建物は複数の投資家の資金で完全に購入されることがあります。
共同所有契約に基づく不動産購入の割合は約40％であり、そのうち60％が住宅、40％がマンションです。
このような大都市の場合、絶対的な不動産供給は平均を下回っています。新しい建設プロジェクトはかなりゆっくりと実施されています。さらに、近年、アパートや住宅のコストが大幅に上昇し、近い将来の価格の「凍結」につながりました（ドイツの平均的な価格のダイナミクスと比較して）が、アナリストは数年後、投資家にとって状況はより良い方向に変化するでしょう...
平均賃貸価格
オルデンブルクでのアパートの賃貸と維持の費用をニーダーザクセン州とドイツ全体での賃貸アパートの平均費用と比較すると、オルデンブルクでのアパートの賃貸費用はそれぞれ14.3％高く、4.5％低くなります。 。
オルデンブルクの賃貸住宅は非常に需要があります。統計によると、アパートを借りるための広告を公開してからテナントとの契約を締結するまでに平均14日かかります。 
光熱費やその他の費用を考慮しない場合、居住者は収入の16.8％を住宅の家賃の支払いに費やします。
不動産の平均購入価格
オルデンブルクの宿泊施設は手頃な価格です。オルデンブルクのアパートの1平方メートルあたりの平均市場価格は、ニーダーザクセン州の平均より39.4％高く、全国平均より1.9％低くなっています。
BümmerstedeやKreyenbrückなどのオルデンブルクの南部地区では、120 m2の新築のペントハウスアパートメントの平均価格は27万〜30万ユーロです。同様のサイズの古い建物のアパートの販売は18万ユーロで行うことができます-そのような不動産の価格が24万を超えることはめったにありません。
近代化され、ハイエンドエリアに位置する最も高価なアパートメントは、ハーレネッシュ、ドッベンとその周辺にあります。面積が145m2の古いアパートの建物は、売り手が42万ユーロ未満と見積もることはめったにありませんが、原則として、販売価格は50万ユーロからです。
住宅地の開発では、そのようなアパートの価格は60万ユーロから始まります。
なお、新築住宅の価格は、現時点で完成したプロジェクトが少ないため、比較的安定している。
再建されたタウンハウスは主に中心部の近くにあり、テラスハウスは郊外のコテージ村にあります。 Bloherfeldeは主に家族を魅了し、不動産は32万から36万ユーロの価格帯で160m2の多数の民家を提供しています。最終的な費用は土地の大きさによって異なります。
商業用不動産への投資を好む投資家は、観光地に近いオルデンバーグの中心部にある小さなホテルやレストランを購入することをお勧めします。あるいは、地元の人々が日常のニーズを満たすために利用できる施設が不足しているオルデンバーグのあまり人気のない地域で、食料品店や小さなカフェを逆にして購入することもできます。
次の表は、オルデンバーグの領土にある商業用不動産の価格（2021年に関連）の例を示しています。
| プロパティタイプ | 費用（EUR） | ||
|---|---|---|---|
| 真ん中に | 町はずれに | 面積、m2） | |
| レストラン | 415,000（ドッベン） | 265,000（ハーレンター） | 200 |
| レストランホテル | 310,000（Zentrum） | 360,000（ウェクロイ） | 150 |
| ホテル | 760,000（ドッベン） | 450,000（ナドルスト） | 350 |
| 小売店 | 120,000（ハーレネッシュ） | 70,000（ブランケンブルグ） | 50 |
| オフィスビル | 2,218,000（Zentrum） | 375,000（オエナーディエク） | 1074 |
| 産業施設 | 1,200,000（Zentrum） | 875,000（エッツホーン） | 260（+ 2916 m2土地区画） |
| 商業施設 | 335,000（ドナーシュウィー） | 245,000（オームステデ） | 86.72 |
市内中心部の商業用不動産の費用は数倍になり、収益性は高くなります。しかし、初心者の投資家は、彼らの能力を現実的に評価して、オルデンバーグ郊外の小さな小売店の投資回収率に満足するでしょう。
ドイツで最も有望な都市の不動産投資市場の比較
ドイツ最大の銀行の1つであるPostbankの専門家は、国内の402の集落のマクロ経済的および社会経済的指標と、2030年までの発展の見通しを分析しました。この調査の目的は、住宅用不動産への長期投資の観点から、ドイツで最も有望な市場を特定することでした。
調査結果によると、ハンブルク、ミュンヘン、オルデンブルク、シュトゥットガルト、ボンが最も高い成長の可能性を秘めています。
特定の市場の投資の魅力は、一連の要因によって影響を受けます。
- 人口動態。人口が多いほど、需要と住宅価格は急速に上昇します。調査の結果、リーダーであることが判明した都市では、3年間（2021年から2021年まで）の住民数がドイツの平均よりも速く増加しました。都市であり、ドイツの状況ではありません。ドイツ連邦統計局（Statistisches Bundesamt）の予測によると、2021年から2030年にかけて、オルデンブルクの人口は4.7％減少します（中央地域）。
- 労働市場。失業率の低い都市は、次の2つの理由で投資家にとってより魅力的です。
- 失業がないことは、好ましい経済状況の兆候です。
- 労働人口は潜在的なテナントです。
- 価格のダイナミクス。不動産市場の魅力は、全国平均を上回る水準での安定した価格上昇によって示されています。これは、原則として、高い需要の結果です。ポストバンクの専門家は、地元のオルデンバーグ市場は安定したままであるか、今後15年間で毎年少なくとも1.5％成長すると主張しています。
- 人口の購買力と住宅の手頃な価格。オルデンバーグでは、居住者の購買力は全国平均よりも高く、つまり、都市の人口は住宅用不動産を含むサービスや商品により多くのお金を費やすことができます。不動産価格に対する市民の収入の比率を知ることも重要です-これは、住宅の建物に対する溶剤需要がどれほどあるかを示しています。オルデンブルクには利点があります-ポストバンクのアナリストは、特定の人口グループの収入のどの部分が平均的な住宅ローンの支払いであるかを推定し、オルデンブルクはこの地域の他のドイツの都市の中でリーダーであることが判明しました：人口のあらゆるカテゴリー（単一の人々） 、子供がいる家族、年金受給者など）住宅ローンの支払いの割合は、収入の構造において35％未満でした。住宅が多くのカテゴリーの市民にとって手頃な価格でない場合、この市場には多くの潜在的なテナントが存在するでしょう。
- 賃貸市場の指標。ある地域に住宅所有者よりも多くのテナントがいる場合、投資家がそれらを借りるために有益なアパートや家を購入することは有益です。近年、賃料は上昇しているだけです。
- 経済とインフラ。オルデンバーグの投資見通しを適切に評価するために、いくつかの定性的指標に注意を払うことが重要です。
- 経済の発展のレベルと産業の利用可能性。投資家にとっては、どの産業においても生産やサービスに依存しない都市を優先する必要があります。オルデンブルクには、先進国で経済的に重要な産業に携わる多くの企業や企業があります。この都市は、国の最も重要な産業の中心地の1つです。ここには、ドイツで最初のたばこ工場、鋳造所とエンジニアリングプラント、皮革加工とガラス製造、馬の農場があります。
- 大学の存在。オルデンブルクには、多くの留学生が学ぶ有名なカールフォンオシエツキー大学オルデンブルクがあります。人口が20万人未満の都市（これはまさにオルデンブルクです）にとって、海外やドイツの他の地域からの学生を引き付ける教育機関を持つことが特に重要です-彼らは実際の需要をさらに生み出しますエステート。
- 大規模なクリニックの存在。ドイツは質の高い医療制度で有名であるため、ここでは医療観光が非常に発展しています。したがって、診療所の存在は、医療センターの近くに賃貸住宅の需要を生み出します。オルデンブルクには、オルデンブルク大学病院（UniversitätsklinikumOldenburg）があり、ほとんどの場合、脳神経外科医や外科医の助けを必要とする患者が訪れます。彼らはまた、癌疾患の治療を扱っており、ご存知のように、腫瘍治療には長い時間がかかり、その間、患者の親戚は住居を必要とするかもしれません。
ドイツの不動産投資に関して最も有望な5つの都市について言及された数値指標は、次の表に示されています。
| 投資の魅力に影響を与える要因 | オルデンブルク | ハンブルク | ミュンヘン | シュトゥットガルト | ボン |
|---|---|---|---|---|---|
| 人口増加 （％）。 ドイツの平均= 0.7％ | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| 失業率（2015年7月現在、％）。 ドイツの平均= 6.3％ | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| 不動産価格の平均年間成長率（2011-2014、％）。 ドイツの平均= 2.0％ | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| 購買力平価（ドイツ全土= 100）。 ドイツの平均= 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| アパートを購入するのに必要な一家族の年収。 ドイツの平均= 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| 中部地域のテナントのシェア（％）。 ドイツの平均= 54％ | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| レンタルダイナミクス（2011-2015、％）。 ドイツの平均= 34.3％ | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
したがって、ドイツの収益性の高い不動産に投資して住宅を購入するために、オルデンバーグは、国際的なブローカーが注意を払うことを推奨するすべての主要な指標に適合しています。
- 人口動態：人口のダイナミクスはポジティブであり、さらなる成長の見通しがあります。
- 失業率-人口が20万人未満の都市では、失業率は7％を超えてはなりません。
- 住宅価格の上昇：推奨率は年間2％からです。
- テナントのシェア：住宅を借りる人は50％以上でなければなりません。
- 経済状況-都市には少なくとも2つの主要産業が必要です。
- インフラストラクチャ-大規模な大学や大学の診療所は、市内で運営する必要があります。
オルデンブルクでの生活費
購入者がオルデンブルクのアパートに興味を持っている場合、将来はオルデンブルクに住む予定であるため、まず、引っ越し後に待つ主な費用項目を評価する必要があります。
そもそも、移民は原則として食品のコストに関心を持っています。オルデンブルクでは、食べ物はドイツの平均よりも約12％高価です。
| 食品 | 費用（EUR） |
|---|---|
| 焼きたての白パン（500 g） | 0.99 |
| ミルク（1リットル） | 0.66 |
| たまご（12個） | 1.71 |
| 地元のチーズ（1 kg） | 6.67 |
| 骨なし、皮なしの鶏の胸肉（1kg） | 6.96 |
| 牛肉（1kg） | 11.82 |
| りんご（1kg） | 2.08 |
| バナナ（1 kg） | 1.56 |
| じゃがいも（1kg） | 0.93 |
| 玉ねぎ（1kg） | 1.00 |
オルデンブルクは、かなりの数のレストランやカフェがある大都市です。ここでのケータリングサービスのコストは低くは言えませんが、ドイツの平均価格について言えば、この都市での外食のコストは7.16％低くなっています。
| レストランでのランチとドリンク | 費用（EUR） |
|---|---|
| 安いレストランで昼食 | 9.50 |
| ミッドレンジレストランでの2人での3コースランチ | 40.00 |
| マクドナルドのマクミル（または同様の料理セット） | 7.20 |
| カプチーノ | 2.50 |
| 水（ボトル、0.33リットル） | 1.70 |
住居を維持するためのコストもそれほど高くはありません-オルデンブルクの光熱費はドイツの平均よりも15％低くなっています。
| 共同サービス | 価格 |
|---|---|
| 電源、暖房、エアコン、給水、廃棄物処理、下水道（85 m 2の面積のアパートの場合） | 月額180.67€ |
| 地元の携帯電話会社のプリペイド料金での1分間の会話（割引や料金プランの有効化なし） | 0.09ユーロ |
| インターネット（60 Mbpsから、無制限、ケーブル/ ADSL） | 月額€27.50 |
ドイツの他の都市と同様に、公共交通機関を頻繁に利用する人々は、月額パスを購入する方が収益性が高いと感じています。その費用は全国平均より28.5％低いです。
| 輸送サービス | 費用（EUR） |
|---|---|
| 片道切符（市内交通） | 2.40 |
| マンスリーパス（通常価格） | 50.00 |
| タクシー「スタート」（通常料金） | 3.50 |
| タクシー（通常料金、道の1 km） | 1.89 |
| タクシー、1時間待機（通常料金） | 25.00 |
| ガソリン（1リットル） | 1.32 |
一般的に、オルデンバーグは生活費の高い都市として分類することはできませんが、都市の賃金は全国平均より17％低く、月額2,190.48ユーロ（税引き後）に対して1,816.67ユーロです。
結論
不動産市場はさまざまな要因の影響を受けて絶えず変化しており、投資家は常に新しい投資機会を探しています。ドイツは最も経済的に安定した国の1つであり、住宅および商業ビルはここで大きな需要があります。
ドイツの不動産市場で供給が不足し、住宅やアパートの購入者からの需要の増加に市場が追いつかない場合、投資家は人気のない投資オプションに満足し、リスクを冒して自分たちが持っている不動産に投資することさえあります以前は取り扱われていません。しかし、大規模な成長都市にある建設プロジェクトが売りに出されるとすぐに、資本家のすべての注意がそれらに向けられます。これらの都市の1つはオルデンブルクです。これは、投資の魅力を示すすべての指標において、ドイツの他の数十の入植地よりも進んでいる都市です。
