スペインでは、賃貸事業が徐々に発展しています。これは、50万ユーロから不動産を購入するための居住許可を取得する機会によって促進されるだけでなく、観光客、さらにはスペイン人自身に住宅を貸し出すことからも大きな利益を得ることができます。スペインでアパートを借りる方法に興味がある場合は、まず、このタイプのビジネスの法的側面と特殊性に精通している必要があります。
スペインの賃貸事業はどのくらい収益性がありますか？
リゾートエリアに位置し、主に観光客向けに賃貸する目的で購入される不動産は、夏季（ホリデーシーズンには観光客向け不動産の約9割を占める）に需要が高まる。海岸線の近くの残りの年の家とアパートは通常空です...それにもかかわらず、リゾートエリアでの観光宿泊施設の賃貸は、所有者に年間平均5％の収益性を提供するため、海辺のエリアで組織された短期賃貸事業は非常に収益性が高い可能性があります。
長期的に不動産を借りることも同様に有益です。大都市では、賃貸物件の需要がますます高まっています。
2021年の時点で、22〜29歳の若者の27％は、家を買うためにお金を節約するよりも、家を借りることを好みます。
さらに、スペインは交換留学プログラムでここに来る学生の間でますます人気のある国になりつつあります。特に、バレンシア市では留学生の大量流入が見られます。
家賃の種類は何ですか
スペインだけでなく、世界の他の国々での家賃には、長期と短期の2つのタイプがあります。長期賃貸物件を借りる場合、家主はテナントと契約を結びます。契約期間は通常1年です。
同時に、スペインの法律はテナントを非常に保護しているため、契約の満了後に彼がそれを更新したい場合、契約を終了するやむを得ない理由がない限り、家主はそのまでリースを更新する義務があります総期間は5年です。
借家人が賃貸借の更新を希望せず、アパートを離れる場合は、契約終了の30日前までに物件の所有者に通知する必要があります。
長期の賃貸価格は短期の賃貸価格よりも安いですが、そのような賃貸の利点は、住宅所有者が短期ではなく継続的な安定した収入を提供されることです。
短期賃料は、入居者のニーズに応じて、数日から数ヶ月の期間で住宅を借りることを含みます。
短いレンタル期間は、出張の観光客、学生、ビジネスマンに適しています。さらに、短期のリースは長期のリースよりもいくらか高くなります。しかし、定期的な入居者の交代には常に新しい人との接触が必要となるため、家主は物件にもっと多くの時間と注意を払うことを余儀なくされています。
交渉、テナントの出入り、各テナント後のハウスクリーニングの組織-これらすべては、プロセスへのアパートの所有者の継続的な参加を必要とします。
賃貸価格に影響を与える要因
スペインの賃貸価格の形成には、次の要因が影響します。
- 位置;
- 住宅の種類;
- 家賃。
領域
物件の立地が賃貸価格に影響を与える主な要因です。カタルーニャ、コスタブランカ、コスタブラバは、国内で最も高価な地域と見なされています。
海沿いから遠く離れたすべての主要都市で、高価なレンタルも利用できます。そのため、リゾートやスペインの大都市での賃貸料は、寝室の数、平方メートル、改修に応じて、月額1200〜5000ユーロの範囲になります。同時に、小さな町では、月額家賃は300から600ユーロの費用がかかります。
プロパティタイプ
商業用または住宅用、コテージまたは別荘、アパートまたは部屋など、どのタイプの不動産を借りるかも重要です。たとえば、トレビエハでは、75平方メートルの面積を持つ3部屋のアパートを借りることができます。メートルは1日あたり40ユーロ、同じ地域の家は50ユーロです。
月額賃貸料
賃貸料は家主が個人的に決定します。それは場所、行われた改修、寝室の数、総面積、追加の設備の利用可能性などを考慮して形成されます。
賃貸用不動産の引渡しのための免許の登録
短期賃貸住宅を借りる資格を得るには、国の一部の地域では観光免許を取得する必要があります。これらの地域には、カタロニア、マドリッド、アンダルシア、バレアレス諸島、カナリア諸島が含まれます。
スペインの法律は「観光客の宿泊施設」のような概念を規定していないことに留意する必要があります。したがって、この問題は地域ごとに異なる規制を受けています。それにもかかわらず、ライセンスを取得するための手順はどこでも同じです。
不動産所有者は、市役所/地域管理局に連絡し、賃貸物件の適合性を証明するものを提出する必要があります。書類から「責任宣言」が必要になります。これは、住宅の状態がすべての必須要件に準拠していることを確認する書類です。
次に、オブジェクトがレジスターに入力され、所有者に識別番号が記載された登録証明書が発行されます。
このようなライセンスを取得するためのコストは、すべての地域で異なります。平均して、価格は170から500ユーロの範囲です。
ライセンスは個人ではなく不動産に対して発行されるため、オブジェクトが販売されると、新しい所有者に渡されることに注意してください（その時点で有効期間が満了していない場合）。
もう一つの重要なポイント：所有者は、インターネットを含むすべての賃貸発表に、発行された登録番号と不動産のカテゴリーを含める義務があります。
賃貸借契約の締結
賃貸規則はスペインの法律に準拠します（1994年11月24日の都市賃貸法第29/1994号）。この文書に従って、アパートの所有者とテナントは書面による賃貸借契約を締結することが奨励されています。
契約書の作成形式は任意ですが、以下の規定を反映する必要があります。
- 賃貸人およびテナントの個人識別データ。
- 支払い条件（月額賃貸料の額、家主が賃貸料を引き上げる権利を持っているかどうか、当事者の誰が公共料金やその他の追加サービス（たとえば、領土の掃除、プールの掃除など）の支払いをするか）。
- 在庫、家具、家電製品のリスト、および配達時の状態の説明。
取引は公証人によって形式化され、情報は財産登記簿（Registro de Propiedad）に入力されます。転貸に関しては、このタイプの賃貸住宅は部分的にしか許可されておらず、この決定は事前に家主と話し合う必要があります。
賃貸料は、当事者の合意により設定する必要があります。法律により、家主はインフレ指数に従って契約期間中に賃貸料を引き上げる権利を有します（この可能性が契約で指定されている場合）。
家主が許可されていないのは、（賃貸借契約に別段の定めがない限り）1か月以上前に要求することです。
家賃の決済時に（通常、毎月第1週に発生します）、アパートの所有者は、支払いの領収書、または銀行振込で支払いが行われた場合は銀行の明細書をテナントに発行する必要があります。
借家人が家賃を払わない場合、家主は警察に連絡する権利があります。この後、債務が支払われない場合、所有者は悪意のあるテナントの立ち退きの問題を提起する権利を有します。
ほとんどの国と同様に、賃貸借契約を締結する際、入居予定者は月額料金の保証金を支払う必要があります。チェックアウト時に家具や家電製品がチェックイン時と同じ状態である場合、保証金はテナントに全額返還されます。
家主が敷金の返還を拒否した場合、テナントは警察に連絡する権利があり、敷金に加えて、家主は遅延期間中に蓄積された利息も支払う必要があります。
契約の終了時にアパートに損傷が見つかった場合、損傷の費用は保証金から差し引かれます。
不動産所有者が自分の不動産を売却したい場合、法律により、彼は最初にそれをテナントに提供しなければなりません。
賃貸収入の費用と課税
住宅所有者は、毎年、納税申告書に賃貸収入を報告する必要があります。レンタルには以下の税金がかかります：
- 不動産賃貸収入に対する税金-24％の税率（短期ビザでスペインを訪問する非居住者には提供されません）;
- 不動産に対する個人税（IBI）-不動産の地籍価値の最大2％。
平均して、税金の支払いは、アパートを借りるのに100から500ユーロ、別荘を借りるのに300から2000ユーロかかることがわかります。
税金に加えて、光熱費（ガス、水道、電気、電話、インターネットなど）の支払いが不動産費用に追加されます。これらのサービスの料金を誰が支払うかという問題は、事前に所有者とテナントの間で合意され、契約にも反映されている必要があります。家主は家の改装と資本の修理を担当し、テナントは現在の修理を担当します。
レンタル会社
不動産の所有者は、自分で不動産を借りるか、特別な管理会社に連絡することができます。特別な管理会社は、一定の料金で多くの組織的な問題を引き継ぎます。
ほとんどの場合、管理会社は次のタイプのサービスを提供します。
- テナントを検索します。
- 賃貸借契約を作成する。
- 住宅供給期間中の文書の保守。
- 納税申告書の作成と提出。
- カウンセリング;
- 不動産の改修;
- 領土の維持（清掃、プールの清掃、芝生の手入れなど）。
- 賃貸料の滞納の場合の保険。
管理会社の手数料は賃貸料の約7〜15％です。
管理会社に加えて、所有者は不動産業者に連絡することもできます。ただし、この場合、賃貸している特定の部屋のサービスしか提供できず、部屋数の多い建物全体を管理する必要がある場合は、管理会社のサービスを利用する方が収益性が高くなります。
ついに
スペインの不動産を50万ユーロから取得すると、外国人は居住許可を取得する機会が得られますが、そのような投資のメリットは居住者カードだけではありません。
スペインのレンタル事業は、その地位を強化し、毎年収益性を高めています。この国には毎年、世界中から何百万人もの観光客が訪れ、ホステルやホテルの代わりに、毎日のアパートの賃貸をますます選択しています。ただし、長期リースはそれほど収益性が高くありません。
スペインでアパートや家を借りたい場合は、それぞれが独自のニュアンスを持っているため、王国全体とその個々の地域の両方で賃貸問題の法的側面を注意深く研究する必要があります。たとえば、一部の地域では、短期賃貸物件を賃貸する前に特別なライセンスを取得する必要があります。さらに、スペインの賃貸収入に課せられる税率やその他の関連費用について詳しく理解しておく必要があります。
