スペインの不動産市場の特徴は、地元の金融機関によって管理されている特別なセグメントの存在です。これらは、債務返済として非支払人から押収された没収および抵当に入れられた不動産オブジェクトです。そのような住宅の購入は、最も収益性の高いお金の投資と見なされます。スペインの銀行から不動産を購入する方法については、以下を検討します。
スペインの住宅ローンのプロパティとは何ですか
上記のように、銀行からの不動産は担保であり、債務をカバーするためにローンで債務者から差し押さえられます。そのようなセグメントは市場のどこから来たのですか？事実、危機前の時代には、国の建設部門は急速に発展しました。スペインの住宅は需要があり、毎日多数の売買取引が行われ、多くの住宅ローンが発行されました。
欧州連合を覆った危機の波は、金融市場の崩壊、失業者の数の増加につながりました。これは、ローンの不履行者の数の増加を意味しました。発生した損失の補償として、銀行は借り手から担保を差し押さえ、それらを低コストで販売し始めました。債務者が多かったため、押収された物の数が市場セグメント全体の創出に貢献しました。
現在、流通市場のマンションだけでなく、建設中の集合住宅に対して多くのローンが発行されているため、新しいマンションも売りに出されています。
ほとんどのスペインの銀行は、押収された不動産の売却を扱う独自の不動産部門を人員配置テーブルにすでに持っています。
「スペインで不動産を購入する」という記事は、銀行だけでなく、この国で住宅を購入する手順を詳しく調べるのに役立ちます。
スペインの住宅ローン不動産の長所と短所
住宅ローンの不動産を購入する前に、あなたはそのような取引のすべての賛否両論を比較検討する必要があります。そのような購入の利点に注意しましょう：
- オブジェクトのコストを削減しました。このような不動産は、元の価格から30〜40％の割引で販売されています。時々割引は80％に達します。
- 住宅ローンの不動産の取得、つまり購入者への住宅ローンの登録のための銀行の過半数による資金調達。このため、金融機関は逮捕されたアパートを売却するだけでなく、そのような住宅の費用が数年で大幅に増加するため、未払いの場合は全額返金します。
- 交渉の可能性。売り手が信用機関であるにもかかわらず、コスト削減のための交渉をキャンセルした人は誰もいませんでした。修理の必要性を考慮しても、低コストで住宅を購入することが可能になります。原則として、公表されている初期価格は、銀行が不動産を売却する準備ができている価格よりもわずかに高くなっています。
このような買収の不利な点を認識することが重要です。既存の不利な点を評価することで、不動産の銀行業務に関与する価値があるかどうかを判断できます。トランザクションのマイナス面は次のとおりです。
- ほとんどすべての銀行の不動産は改修が必要であり、ほとんどの場合、資本の仕上げが必要です。これが住宅コストが下がった理由のひとつです。
- 多くの場合、銀行からの購入の100％の資金調達は、ローン金利の上昇を意味します。
- 住宅ローンで不動産を販売する銀行は、クライアントがその壁の中でローンを取得するという条件でのみ取引の準備ができていますが、別の信用機関の条件の方が収益性が高い場合があります。
- 新しい所有者は、光熱費の既存の債務について回答する必要があります。質権の対象が差し押さえられた場合、すべての個人口座を取り消さなければなりませんが、実際には常にそうであるとは限りません。
- 法的地位を維持しながらのみ不動産を購入する能力。たとえば、アパートの場合、居住空間としてのみ使用できます。混乱しないように、取引中は売買契約の条件を注意深く検討する必要があります。
注意が必要なこと
銀行からアパートを購入する前に、以下を確認することをお勧めします。
- 施設の技術的条件は州の基準を満たしていますか？
- 光熱費に借金はありますか？
- 提供されたユーティリティの品質、給水、電気などの既存の問題。
- 前の所有者は、住宅の再建または再開発に関して紛争を起こしましたか。そのような紛争が発生した場合は、それらが完了したかどうか、誰に有利なのかを明確にする必要があります。事実は、居住空間を購入するとき、新しい所有者は政府機関との既存のすべての不一致に対処しなければならないということです。
担保付き不動産を購入する場所
住宅ローンの不動産を検索するいくつかの方法があります。まず、不動産業者に直接連絡するか、そのウェブサイトにアクセスする必要があります。ただし、スペインの代理店ポータルに加えて、特定の不動産事務所へのリンクがないリソースがあります。メトロポリタンのアパートからグランカナリア島の家までのオブジェクトが表示されます。また、個人からの広告もあります。
人気のあるサイトには次のものがあります。
- www.idealista.com-オファーの数が最も多い。
- www.fotocasa.esは、2番目に人気のある物件検索サイトです。
- www.habitaclia.com-提示された広告のほとんどがバルセロナ、ジローナ、タラゴナからのものであるため、カタロニア人の間で需要があります。
しかし、銀行の不動産はどこにでもあるわけではありません。金融機関のすべてのオファーを表示するには、銀行のWebサイトを参照する必要があります。それらのいくつかを次に示します。
- サンタンデール、
- バンカリア、
- BBVA、
- バンコポピュラー、
- IberCaja、
- LiberBank、
- ラカイシャ、
- カジャマール、
- バンキア、
- アンキンター。
また、銀行の支店に連絡して、市場で入手可能な住宅ローンの不動産オブジェクトに関するアドバイスを得ることができます。
住宅ローンの不動産を購入するための手順
スペインで住宅ローンの不動産を購入する手順は、次の手順で構成されています。
- 適切なオブジェクトを検索します。
- 銀行口座を開設する。
- 選択したアパートの予約。他の購入者に考慮されないように、オブジェクトを販売から削除する必要があるため、住宅費の5〜10％の保証金を支払う必要があります。この金額は、取引をキャンセルする決定時に返金されません。
- 予備売買契約の締結。合意は、到達した合意の枠組み内で取引が行われることを保証するものとして機能します。
- N.I.E.を取得する-外国人の識別番号。それなしではスペインでの取引は不可能です。アパートを購入するだけでなく、車を購入する必要があります。番号は、物件購入場所の警察署で入手できます。 N.I.E.の譲渡申請書は直接提出され、受託者も書類を受け取ることができます。申請者が結婚している場合は、両方の配偶者に一度にN.I.E.を発行することをお勧めします。登録手続きには2〜14日かかります。
- 借り入れた資金を利用する場合、住宅ローンが発行されます。
- ローンがない場合は、すぐに取引の公証を進めることができます。公証人は売買契約を作成し、オブジェクトの法的な純度をチェックします。これには通常1〜3日かかりますが、建設中の物件を購入する場合は、期間を延長することができます。
- 売渡証の署名。取引の当事者は、買い手と売り手としての銀行です。すべては公証人の面前で行われるべきです。自己資金で購入した場合は、この段階で全額お支払いいただきます。取引はユーロで成立します。
- 不動産登記簿への登録。これは、購入後1か月以内に行う必要があります。登録するには、次のものが必要です。
- スペインの不動産登記簿（Registro de Propiedad）に適用されます。
- 特別なフォームに記入します。
- 登録アクションの料金を支払います（プロパティの値の約2％）。
- 支払いの領収書をRegistrodePropiedadに提出します。
このプロセスには約1時間かかります。その後、1か月以内に、プロパティの所有者にNota Simple（所有権を確認する文書）が発行されます。
商業用不動産の購入手順は多少異なります。詳細については、「スペインの商業用不動産」の記事をご覧ください。
ドキュメントのパッケージ
トランザクションの各段階で、特定のドキュメントのセットが必要になります。したがって、N.I.Eを取得するには、次のものが必要です。
- 重複して記入された質問票（警察によって発行された）;
- 3 x 4cmの写真2枚。
- 外国のパスポートのすべてのページのコピー（有効なビザが必要です）;
- 予備販売契約のコピー。
- 保証金の支払いを確認する文書。
- 購入のための資金を保管する当座預金の存在に関する銀行証明書。
公証人は以下を必要とします：
- バイヤーのパスポート;
- 購入者のI.E;
- 予備合意;
- 売り手としての銀行の詳細。
スペインの不動産登録に申請するときは、以下を提出する必要があります。
- パスポート;
- 売買契約に署名しました。
- その場で発行できる申請書。
- 税の領収書。
住宅ローンを登録すると、書類のパッケージが大きくなります。
不動産価格
住宅ローンの価格は、住宅が海岸にあるかどうか、インフラストラクチャが開発されているかどうか、オブジェクトが生活に適しているかどうかなど、いくつかの要因によって異なります。さらに、場所の地域が考慮されます。原則として、観光地には担保用不動産はそれほど多くなく、より高価です。
たとえば、テネリフェ島の1部屋のアパートの平均費用は210,000ユーロ、3部屋のアパートの平均費用は390,000ユーロです。バルセロナでは、1部屋のアパートの平均費用は110,000ユーロ、2部屋のアパートの費用は- 138,000ユーロ、3部屋のアパート-192,000ユーロ。同様の面積（35〜40 m2）のマドリッドの住宅の費用はそれぞれ100,000ユーロ、120,000ユーロ、180,000ユーロです。トレビエハは、最も安価なスペインの地区の1つと見なされています。そこでは、そのようなアパートは€65,000、75,000、90,000の費用がかかります。
リゾートタウンのパルマデマヨルカでは、1部屋のアパートの費用は平均115,000ユーロ、2部屋のアパートの費用は180,000ユーロです。別荘は約100万ユーロを支払う必要があります。イビザの高価な不動産。たとえば、3部屋のアパートの費用は平均75万から80万です。
しかし、アリカンテのリゾートタウンはかなり手頃な価格を提供しています。ここでは、1部屋の住宅を120,000で、2部屋のアパートを140〜150,000で購入できます。 「海沿いのスペインの不動産」の記事を読むことで、スペインのリゾートで家を購入するためのオプションを詳細に学ぶことができます。
スペインの不動産税
スペインの不動産の取得には税金の支払いが伴うことに留意する必要があります。これは、その国の居住者と外国人に適用されます。さらに、取引の両当事者は、国庫への手数料を転送します-買い手と売り手の両方。担保付き不動産も例外ではありませんでした。
まず、購入者はVATを支払う必要がありますが、これは新しいオブジェクトの取得にのみ適用されます。税率は現在10％です。
流通市場で住宅を購入する場合、購入者は所有権の譲渡に対して税金を支払います。これは、証書に署名してから1か月以内に行う必要があります。そうしないと、プロパティはプロパティレジスタに登録されません。
2021年の税率は、6％から10％まで変動し、地域によって異なります。
売り手は個人所得税と土地取得税を支払う義務があります。このトピックについては、「スペインの固定資産税」の記事で詳しく説明されています。
スペインの住宅ローン不動産の売却
不動産の売却における重要な段階は、オブジェクトの市場価値を決定することです。このために、売り手はアパート、アパートまたは別荘の専門家による鑑定を注文し、支払います。次に、潜在的な購入者を見つけるための活動を開始できます。
不動産を売却する権利を有するのは、直接の所有者または受託者のみです。取引の成年後見制度は、公証人によって証明されなければなりません。
買い手が見つかった後、予備売買契約と保証金契約が作成されます。負担のある物件の売却はできませんので、撤去する必要があります。あなたは出版物「スペインで不動産を売る方法」でより有用な情報を見つけるでしょう。
よくある質問
スペインの住宅ローンの不動産は大規模な修理が必要なのは本当ですか？
もちろん、これはすべての物について言えるわけではありませんが、一般市民に行くアパートや家のほとんどは悲惨な状態にあります。これが時価の下落の理由の一つです。たとえば、ブラネスのリゾートでは、2ベッドルームのアパートを13万ユーロで購入できますが、良好な状態の住宅は25万ユーロの費用がかかります。
不動産を購入する際に居住許可を取得できますか？
スペインで永住許可を取得するための第一歩は居住許可であるため、この問題は多くの外国人を悩ませています。答えはイエスですが、居住許可は50万ユーロ相当の不動産を購入した場合にのみ取得できます。同時に、所有者だけでなく、彼の家族も一時的に居住する権利があります。
住宅ローンのアパートを購入するときに銀行と交渉することは可能ですか？
合意により不動産価格を引き下げることが可能です。当初、金融機関は交渉のためだけに価値を膨らませます。さらに、銀行はオブジェクトの迅速な販売に関心を持っています。買い手の粘り強さにより、たとえばベニドルム、つまり最初の海路にある住宅を20万ユーロ未満で購入できるようになります。
結論
過去数年間で、住宅ローンのアパートの販売は、不動産市場の別のセグメントになりました。多くの銀行は、特に外国人の間でそのような不動産の需要が非常に高いため、州に不動産構造を導入しています。バレンシアのどこかで、価格から30〜40％割引で家を購入したくない人はいますか？
担保の購入は簡単ではありませんが、非常に実行可能な作業です。主なことは、手順に必要な量と時間の可用性です。
